郑州鑫苑香山假日项目营销推广提案.ppt

;第一步 现状诊断;1、作为高端项目，推广战略与战术却偏中端； 2、项目核心价值已经提到，却不够明确也没有坚持； 3、产品86-175㎡全线推售，不做客群区隔； 4、在与竞争对手做对比时，缺少生活方式的推售； 5、推广上诉求信息没有集中火力； 6、营销推广渠道的应用针对性欠弱，投入产出不够； 7、现场包装的品质距离高档楼盘有明显差距； 8、价格表的制订没有合理针对市场需求，内部产品竞争厉害。;第二步 归纳项目核心价值;价格;5层简墅产品分析;;五层成交客户典型分析 ;张先生，35左右，郑州人 车城老板 做生意多年，在郑州已经有几套房子，本不打算买。但他的妻子非常时尚，很注重楼盘的品质，喜欢花园洋房。通过对鑫苑的了解，觉得鑫苑的房子品质高、户型好，加上逸品香山离自己的生意比较近，以后生活方便。最终购买了一套价值80多万的房子。;刘女士，40岁左右, 郑州市人， 老板，做建材生意多年。有自己的私家车。鑫苑老客户，曾在鑫苑名家买过了1套房子。对鑫苑品牌及服务比较认可。同时跟随鑫苑也尝到了房子增值的甜头。 看好北区的发展，因此采用公积金贷款方式，在本项目又购入了一套作为投资。;赵先生，20多岁, 郑州市人， 公务员，目前住在紫荆山附近。 自己收入不高，但家里比较有钱，而且自己有车。开车从项目路过，觉得项目还不错。后又经过多次回访，觉得鑫苑的服务比较好，同时本区域环境也不错，又紧邻大学城，有发展潜力。因此购买了一套作为投资。;五层成交客户总结;年龄;鑫苑逸品香山客户消费心理洞察： 1、对生活品质要求比较高，甚至包括空气质量； 2、有一定经济基础，不需要考虑周边有无公交问题； 3、对环境要求高，甚至连绿城百合公寓都觉得吵； 4、需要安全感，包括社区管理及开发商信誉。;也正是这种“距离”成为了鑫苑逸品香山的核心价值！ 当然，对于郑州来说，距离也有前提，往东、往南、往西再有距离也没有黄河生态湿地、国宾级的三所以及别墅区所带来的价值。也正是这一核心价值让逸品香山甩开了所有的竞争对手，成为了独一无二的洋房项目。 纵观整个郑州市场的住宅产品，我们需要找准自己的位置！;别墅;别墅区里的鑫苑洋房，郑州，独此一处。;如果我们还需要一个价值体系，那么依次为： 1、别墅区（与城市保持距离）； 2、建筑形态是洋房（没有别墅的昂贵）； 3、鑫苑品牌带来的安心； 4、鑫苑物业的安全感。 既然认定了核心价值，我们要做的是坚持核心诉求不动摇！;第三步 演绎项目核心价值;生活与生意需要距离！ 要享受生活，就应该与城市保持煮一壶咖啡的距离。 与尾气烟囱保持距离； 与灯红酒绿保持距离； 与大声喧哗保持距离； 鑫苑·逸品香山，花园路向北，别墅区，但不是别墅。 三所旁，别墅区，买洋房过别墅生活 134-175㎡五层电梯院墅，86-89㎡八层情景洋房 ;;别墅与城市需要距离！ 买洋房要过别墅生活，就应该与城市保持一曲莫扎特的距离。 与高层建筑保持距离； 与绿化不足保持距离； 与城市主干道保持距离； 鑫苑·逸品香山，花园路西500米，别墅区，但不是别墅。 三所旁，别墅区，懂生活的人不被距离左右 134-175㎡五层电梯院墅，86-89㎡八层情景洋房 ;;清静与繁华需要距离！ 喜欢清静的人，就应该与城市保持5分钟冥想的距离。 与噪音喇叭保持距离； 与午夜喧哗保持距离； 与车水马龙保持距离； 鑫苑?逸品香山，花园路向北，别墅区，但不是别墅。 三所旁，别墅区，买洋房过别墅生活 134-175㎡五层电梯院墅，86-89㎡八层情景洋房 ;;秋千藤椅与老板椅需要距离！ 要享受家庭之乐，就应该与城市保持一杯轩尼诗的距离。 与夜以继日推杯换盏保持距离； 与看不完的财务报表保持距离； 与无休止的文山会海保持距离； 鑫苑?逸品香山，花园路向北，别墅区，但不是别墅。 三所旁，别墅区，懂生活的人不被距离左右 134-175㎡五层电梯院墅，86-89㎡八层情景洋房 ;;;;;第四步 到什么地方去找客户;客户挖掘分布图;项目5层洋房中剩余货量较多是2-4层产品，这些产品具有如下特征：低密度多层产品，舒适大三房，面积130-140㎡，总价在70—85万之间。放眼市场上同类型产品，我们发现市场同类型的竞争产品主要集中在郑东新区的绿城百合、温哥华广场、联盟新城，以及北区的普罗旺世、本区域的华亭溪谷等项目。而通过跟置业的访谈，也印证了我们的观点。;竞争项目区域内中高档餐馆渗透;抄车牌;竞争项目区域内媒体投放;擦鞋机;郑州新区内高档社区、 市内高档写 字楼四星级以上酒店电梯。;客户来源;跨行业营销（Crossover）;以上为金水区、惠济区、北区部分家属院;名称;挖掘方式 ;第五步 用什么方式聚拢客户;;活动主题：衣食住行展——鑫苑联盟商家精品巡礼 活动目的： 通过有针