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陈杰 上海财经大学校讲席教授、 上海财经大学校学术委员会委员 上海财经大学高等研究院院长助理 上海财经大学不动产研究所执行所长 上海财经大学公共经济与管理学院投资系 Email: chen.jie@mail.shufe.edu.cn 中国房地产金融化下的企业应对策略 目录 当前房地产市场概况 中国房地产金融概况 金融、金融深化与金融化 中国房地产金融化的趋势 风险、机遇与企业应对策略 2 上海财经大学不动产研究所陈杰教授 房地产市场概况 销售指标“冲高回落” 区域分化特征更加凸显 销售与开发冷热两重天 热点城市地王频出 政策左右为难——因城施策不易 上海财经大学不动产研究所陈杰教授 3 销售冲高回落 上海财经大学不动产研究所陈杰教授 4 地域分化加快——加杆杠去库存的虹吸效应 上海财经大学不动产研究所陈杰教授 5 投资难有起色，后劲不足 上海财经大学不动产研究所陈杰教授 6 上海1-7月固定资产投资3374.85亿元，增速为6.7%；房地产开发投资1962.44亿元（58%），增长6.9%。 北京1-7月固定资产投资3638.40亿元，增速为4.5%；房地产开发投资1953.73亿元（53%），下降6.7%。 政策左右为难 保投资还是保房价？ 加杠杆去库存的风险 虹吸效应 因城施策的不易 投资困境在于融资结构 上海财经大学不动产研究所陈杰教授 7 中国房地产开发融资概况 上海财经大学不动产研究所陈杰教授 8 房地产开发企业获得的投入资金，从1997年的3817亿元，飞速增长到2015年12.52万亿元。年均增速21% 中国房地产开发的融资结构 上海财经大学不动产研究所陈杰教授 9 2016年上半年的房地产开发融资结构 个人按揭贷款突飞猛进，同比增长57%，占到房地产开发资金来源的16.5%； 定金及预付款也同比增长34%，为房地产开发资金贡献27.8%； 相比之下，贷款继续紧缩，银行贷款同比只增长3.2%，非银行贷款甚至萎缩了-2.5%。外资下降了63%！ 企业自筹资金同比增长-0.1%，其中企业自有资金增幅4.6%。 含义1：房地产外面融资环境没有得到丝毫改善，相反更加困难。 含义2：房地产开发企业依然靠天吃饭，靠市场输血。 上海财经大学不动产研究所陈杰教授 10 2013年以来中国房地产开发融资趋势 上海财经大学不动产研究所陈杰教授 11 中国房地产开发融资新格局 上海财经大学不动产研究所陈杰教授 12 房地产贷款对银行的重要性 上海财经大学不动产研究所陈杰教授 13 房地产资金对实体经济的挤出效应 上海财经大学不动产研究所陈杰教授 14 2016年1-7月，全国金融机构累计新增7.9万亿元贷款，3.4万亿到了住户部门，住户中长期贷款为3.1万亿元，这其中绝大部分为购房贷款，而同期非金融企业和其他部门加起来的中长期贷款也才2.7万亿。房地产加杆杠吸附了过多的金融资源。 金融深化 vs. 金融化 金融深化：去金融抑制，消除政府对金融活动的过度干预尤其信贷分配 金融深化的度量： 货币余额M(M0/M1/ M2)的增长率与GDP增长率之比 M2/GDP（经济的货币化程度）：从1990年的81.6%上升到 2015年的205% ； 全部金融资产价值/GDP：越是发达国家，由于金融创新，M2占全部金融资产的比重越小，大量是证券化资产（“货币外”金融资产与金融工具） 上海财经大学不动产研究所陈杰教授 15 金融化 经济活动的目的性被改变——经济活动成为金融资本增值的手段 经济活动的主导性被改变——经济活动从属金融资本增值的需求，而不再是金融服务实体经济 经济活动的价格机制被改变——价格不再由市场供求而是进场资金力量对比决定——买涨不买跌，预期操纵 经济活动的财富归属被改变——经济活动中的利润不再主要来自生产和交易而主要来自金融渠道 上海财经大学不动产研究所陈杰教授 16 上海财经大学不动产研究所陈杰教授 17 中国经济金融化的表征之一 财富中文网2014年中国500强最赚钱的40家公司排行榜单 从2015年沪深上市公司业绩报告来看，前11家盈利最高的公司中10家是银行（另外一家是平安保险，排名第8），前10家银行的利润总和就达到全部公司利润的一半。 房地产金融化 房地产，因其天然的双重属性（消费品与投资品）、经久耐用、易于价值储存，是最容易被资本化、金融化、证券化的资产。 在中国的城镇化、城市发展以及整个工业化和经济增长进程中，房地产成了金融工具，成为撬动资金的杠杆。 房地产金融化后，房地产开发与消费成为金融资本的附属。 金融资本驱动房地产开发的目标，改变房地产价格的定价机制。 各地涌现的地王，都有金融大鳄的身影。 万科宝能大战，金融资本争夺房地产业的主导权。 房地产金融化后，不必要的高杠杆、高负债，锁上房地产，锁上中国经济