2012杭州写字楼市场分析46p.pptVIP

2012年2月;写字楼需求演变过程：;影响办公发展的因素分析 杭州办公分布及其规律 典型办公物业运营分析 杭州办公市场供求分析 杭州办公市场总结及趋势分析;1. 影响办公发展的因素分析;通过大量案例总结，城市办公市场的发展一般经历四个阶段：;城市经济发展的初期，第三产业不发达，以垄断企业自建写字楼为主;市场化启动期：标准化写字楼开始建造，办公多以类住宅（宜居宜办公）产品为主;市场化发展期：产品多元化，板块逐渐形成，客户开始细分，领先开发商和市场标杆项目出现;市场化成熟期：办公地段主导性弱化，分布分散化；客户充分细分，产品需求元化、个性化;影响城市写字楼市场发展的主要因素：;根据城市现有经济发展水平和主要地产领域的活动水平作综合考量，就中国主要二三线城市进行发展级别界定。 将全国主要二三线城市分为三个发展级别：增长阶段、起步阶段和萌芽阶段。 从城市发展的角度，杭州目前处于增长阶段城市，杭州目前房地产指数落及经济指标均处于二线城市中领先地位。;城市写字楼发展水平评估模型;;编号;通过对大量案例研究总结，杭州办公发展主要受五大因素影响：;日益拥堵的旧有核心商务区仍然为主导，城市向外扩张伴随着产业转移，新的CBD中心及产业新城，在政府的主力引导下，逐具雏形，未来随着市场的进一步成熟，将形成多元化多核心的市场格局;完善的商业配套及便捷的交通条件对办公物业开发具有重要作用;2. 杭州办公布局及其规律;时间与空间进程; 黄龙商务区是目前杭州高档写字楼最多的区域，品质相对较高，商务氛围浓郁，知名企业最为集中；该区域发展主要依靠浙大的高校资源以及西湖区政府的政策引导； 庆春板块是杭州金融、保险和证券企业汇集的区域，国内外金融机构在该区域比例最高，庆春路也有“杭州华尔街”之称； 文教板块是随着杭州加快高新技术产业发展相关优惠政策而快速发展的，该区域孵化了一大批知名的IT企业，近年来随着一些写字楼的相继落成，区域IT商务氛围越发浓厚； 城北板块以北部软件园为核心，逐步形成一定的办公氛围，以企业总部形式为主； 钱江新城是规划打造的CBD区域，发展前景良好，市场表现优异，未来将是杭州重要的商务集聚区； 滨江是杭州城市扩张中逐步形成的新兴商务区，未来发展需要依靠产业的发展带动，需要较长的时间； 下沙办公主要以第二产业服务性行业为主，发展较为分散和缓慢。;武林 庆春 城站;3.典型办公物业运营分析;黄龙商务区/区域简介;黄龙商务区/运营现状;黄龙商务区/楼盘扫描;黄龙商务区/入驻企业分析;黄龙商务区/典型个案（EAC欧美中心）;钱江新城商务区/区域简介;钱江新城商务区/运营状况;钱江新城商务区/楼盘扫描;行业：多集中于高增长性和高附加值行业如金融服务类、实业集团类、进出口贸易类、房产和咨询服务类等； 客户：国际国内知名企业驻杭机构、浙江省及杭州市著名企业；以行业内的大中企业为主； 选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质、区域形象及交通的成熟度；;钱江新城商务区/典型个案;滨江商务区/区域简介;滨江商务区/运营现状;区府板块写字楼市场;滨江高新园板块办公楼物业处于起步阶段，多为总部或产业园区，以租赁型写字楼为主，租金水平基本保持在1.5-2元/m2-天，平均出租率在85-95%。但总体饱和度较高，形象次于区府板块 ;滨江商务区/入驻企业分析;华荣时代大厦（动漫之都）：华荣集团与政府合作开发，政府主导招租，开发商商负责带租约销售产权；目前整体运营情况良好，主要客户以网络科技、创意研发等新兴行业为主;办公市场板块梳理;4.杭州办公市场供求分析;历年杭州的办公市场基本呈现供过于求的局势，11年政策的调控，整体供给有所减少，但随着经济的发展，办公需求正逐步释放，市场趋于规范，价格也是逐步走高;纵观历年杭州的住宅，办公均价走势对比，可以发现杭城办公市场起点较高，中期一度商住倒挂现象严重，但受后期限购影响，同时随着办公市场的逐步成熟，价格逐步走高，并且超过住宅市场;杭州办公物业的面积段走势从07年100方以下小面积占比超过7成，到11年只有四成来看，偏住宅话的销售型物业正在缩小，而真正意义上纯办公呈扩大趋势，办公市场逐步向正规化，品质化发展;租金结构比较;杭州办公呈现比较明显的单核心特征，仍以中心区域为主要商务区，但是单核心正在不断扩张，次核心正在快速形成;;竆N筝琧Q_槾俧)CM?`鲩??_-唤曽)ekh⑤?骯崦铻韽A黐^茹镉~?薗?j╖若U嬔嵱适咃U齱筌61c每胾禵轘?Q`(?綳?n驉=韤|p拞谕褪Ym襅5?嵇]手鐘_-嚠捯鶶玮N熓!O?祍=?化5;鬻{i6/A朔K|臠癁?鸢,从d駷r?PZ?予嚡O};謓嘁xXT??sD?3辍儢/lPL搇鋩#?(H`⑨#JK?鱞\B?拡塼?P?焂*倸PV