朝阳大悦城项目考察20141202精选.pptx

北京朝阳大悦城项目考察报告考察时间：2014年10月25日 目录 PART 1 项目概况 1.1 项目简介 1.2 区位分析 1.3 项目定位 PART 2 布局及业态 2.1 业态布局匹配度 2.2 品牌及主力店 PART 3 建筑升级与业态重构 3.1 去百货化 3.2 业态重构 3.3 停车场改造 3.4 动线优化 PART 4 运营管理 4.1 商业氛围的烘托 4.2 物业细节 4.3 客流提升 目 录 PART 1 项目概况 项目简介 区位分析 项目定位 朝阳大悦城为城市综合体建筑，规划占地面积84610平米，规划总建筑面积超过40万平方米，其中包括大型购物中心23万平方米，酒店式服务公寓7万多平方米。购物中心地上11层，地下3层，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体，规划引进主力店、次主力店、特色店等各类商户400余家。 1.1 项目简介 朝青商圈综合商业巨无霸 朝阳大悦城 项目位置 朝阳朝青板块核心,朝阳北路与青年路交叉口的东北角 区域板块 CBD 开发商 中粮置业投资有限公司 物业公司 北京凯莱物业管理有限公司 建筑设计 Mark Land International Ltd.(威置国际有限公司) 总体概况 购物中心（地下3层，地上11层） 规划用地 84610m2（街角，双面临街） 总建筑面积 400000m2 (含购物中心及酒店公寓) 购物中心面积 230000m2（B1至11F，共12层） 酒店公寓面积 约70,000m2（地上） 开业时间 2010-05-01（自主招商，开业时招商率约80%，年底90%） 停车位 共3000个（其中商业2300个，1个:100平米配比，位于地下二三层） 项目定位 由家庭调整为品质时尚生活中心 目标客群 社区居民、白领阶层以及周边地区时尚和家庭消费人群 地铁 6号线与地下1层相连 1.1 项目简介 1.2 区位分析 附近：燕莎商圈、国贸商圈 新兴都市住宅区域，众多高端住宅云集 地处三纵三横公交体系，每天带来近百万流动客流 朝青板块 最核心商圈—泛CBD区域的朝拜中心 总体评价：项目区位优势明显，地铁上盖，5公里范围内少有同规模竞争对手，周边住宅聚集，消费能力较强。 经济基础 朝阳区聚集了大批跨国公司和高技术企业，区域存在大量高消费力的商务客流和居住客流 交通 坐拥地铁1号线延长线，地铁6号线青年路直接连通B1层，周边11条公交线路贯通 人口 2 公里范围内有20多个住宅小区，辐射5公里内53万常住人口 周边竞品 竞争对手有Solana、赛洛城、美罗城、活力东方，总体来说周边餐饮设施偏少，缺少同等规模集中型商业 1.2 区位分析 ·产品特征：高品质、高价值商业物业，覆盖商业、酒店、写字楼等大型城市综合体 ·项目选址：市级核心商圈之重要商业节点或主要新兴高档住区的成长性区域性商圈 ·城市选取：一线城市北京、上海和二线城市天津、沈阳、成都等 ·盈利模式：通过“商业地产开发+物业经营”长期持有、独立运营获取租金 大悦城 高品质城市生活新标志 中粮集团城市综合体核心品牌 集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅等为一体 立足一二线核心商圈打造全产业链服务 1.3 项目定位 餐饮 文化 购物 品质时尚生活中心 娱乐 休闲 健身 产品线扩充 以家庭为主题包装商业 项目初期定位于“品质时尚生活中心”，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体。 开业后为适应北京四环以外的年轻家庭消费目标群体，逐步增加家庭、儿童等业态，成为“年轻中产家庭购物目的地”，在北京商业地产项目中首屈一指。 1.3 项目定位 在周边商圈已经逐步成熟的情况下，建议定位还是朝社区商业倾斜。 PART 2 布局及业态 业态布局匹配度 品牌及主力店 2.1 业态布局匹配度 零售：娱乐：餐饮比率为4:3:3，基本能满足动态平衡，后期可考虑增加业主体验项目。 朝阳大悦城品牌覆盖面十分全面，涵盖餐饮、服饰、超市、休闲、娱乐、美容美发、亲子等业态。 目前引入品牌400多个，餐饮业态商户占80多家，约占总商户数量的20%，面积占比接近30%，是一个典型高餐饮比例购物中心。 高餐饮比例购物中心 2.1 业态布局匹配度 餐饮比例高起到吸引人流作用，但不能无限加大。 建议梳理餐饮业态，引进有特色并成熟的品牌，并且每个菜系只招一家餐厅，避免重复。 朝阳大悦城也是少有的将各大知名咖啡和甜品水吧品牌都招揽入户，从负一层到顶层，每层都有咖啡厅、甜品店、水吧店面，每个店面间隔不超过50米，带动了不同楼层人流，也给消费者提供了大量休息区域。 案例：北京新光天地一家百货6家C