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房地产开发流程报告 2012年6月 房地产开发流程报告 一、房地产开发的涵义 通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。 多种资源包含城市基础、公用配套设施、品牌、劳动力 、专业人员经验、资金、建筑材料、土地 房地产开发模式 香港模式： 1.以开发商为中心 2.客户预售融资、银行按揭融资 3.由开发商一家完成“买地、建造、卖房、管理”——纵向价值链 4.开发商不持有物业 美国模式： 1.市场化资本运作 2.聘请专业公司完成房地产开发的各个环节——横向价值链 3.开发商持有并经营物业 主要采用香港模式： 1.依赖房产销售收入和银行提供资金 2.以销售为主的经营模式 3.以圈地、圈钱为主的盈利模式 取得土地 →盖房子→销售→ 物业管理 四个阶段 Step 1.投资机会选择与决策分析 Step 2.前期工作 Step 3.建设阶段 Step 4.租售阶段 Step 1.投资机会选择与决策分析 投资机会选择：机会寻找和机会筛选 投资决策分析：资源评估和财务分析 意向地块的确定→进行项目资源评估→初步可行性研究→可行性方案研究 （一）意向地块的确定： 成熟市场的发展使得投资决策在项目开发中占据了越来越大的比重，第一颗棋摆在哪里，怎么摆，成为每个开发商投资时考虑得最多的事情。 根据城市规划状况及经济发展前景，选择意向发展地块 （二）进行项目资源评估： 在投资前，对项目的内外资源进行评估是一项必不可少的工作。对项目优势资源的利用可以提高项目的竞争力；对项目劣势资源的改造，可以最大限度地规避市场风险，加速项目资金回收。项目的资源评估可以分为经济层面、城市发展层面、城市文化层面和自身价值层面四大部分。其中，经济层面又可以分为宏观经济层面和中观经济层面。 1.宏观经济评估指标 国内生产总值 人均GDP 消费总额 固定资产投资 银行贷款年末余额 居民储蓄存款余额 人均可支配收入 恩??尔系数 房地产投资额及比例 中观经济评估指标 商品房施工面积 商品房竣工面积 商品房销售面积 商品房销售额 商品房空置面积及空置率 房地产市场价格指标 城市文化评估指标 城市的经济 交通地理优势 城市人文研究 城市综合竞争力 历史文脉的研究 城市发展评估指标 总体规划要点 城市重点发展方向及其规划 项目区域和地段内的规划详细情况 规划变更因素 自身价值评估指标 地块地貌 地质条件 地块内及周边的自然景观资源 地块周边的城市配套状况 考虑整体性、可持续性、纵深性、前瞻性有利于利润最大，风险最小。 （三）初步可行性研究 分析投资机会研究的结论，初步判断项目投资是否可行，并决定下一步具体研究工作。 （四）可行性方案研究 对拟投资的项目进行全面的技术经济研究，并针对具体地块及市场现状建议开发投资模型，对建设投资、成本费用、现金流量等进行精确控制。 投资决策流程 确定意向地块→ 成立项目研究小组→ 投资、策划人员、设计人员、 财务人员→ 进行项目资源评估→ 经济层面评估、城市发展层面评估、城市文化层面评估、自身价值层面评估→ 制定研究计划→ 初步可行性研究→ 静态经济指标分析、动态经济指标分析、动态资金缺口分析、项目风险分析→ 可行性方案研究→ 用于银行贷款的地块发展可行性方案→ 用于政府报建的地块发展可行性方案 Step 2.前期工作 前期主要工作： 取得土地使用权、办理房地产开发企业资质、办理建设项目选址意见书、办理建设用地规划许可证、开发项目立项登记、项目深度 市场调研、项目定位策划、项目产品策划、项目产品设计、建筑方案 审批、办理建设工程规划许可证、办理施工许可证 （一）取得土地使用权 企业取得土地的方式：行政命令式、资本市场、土地市场 行政命令式可以是划拨也可以是协议出让.根据2003年8月12号正式发布的国务院18号令，政府有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。也就是说，在各个城市中，仍有由政府决策的开发项目，其中有相当一部分(比如危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配)是通过土地协议出让的方式进行的，尤其是危改和基础设施建设中的建设用地分配，基本上是控制在政府手里。 资本市场中的拿地方式根据渠道不同，又可分为: ■投资参股：用资金入股