第九章--1房产税.pptVIP

第九章 房产税;第一节 房产税法 一、基本原理 1.房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税 2.房产税是1984年第二步利改税时，将原城市房地产税分为房产税和土地使用税而设置的一个税种。于1986年10月1日起在全国范围内施行;3、房产税的特点;4.房产税作用 加强对城镇房产管理，提高房产使用效率 适当调节纳税人的收入 促进城镇合理建房、用房 为地方财政筹集建设资金;二、　纳税义务人及征税对象（熟悉）? ;具体： （一）产权属国家所有的，有经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 （二）产权出典的，由承典人纳税。所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。 （三）产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳 ;（四）产权未确定及租典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。 （五）无租使用其他房产的问题。应由使用人代为缴纳房产税。 外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产同样适用房产税;（二）征税对象——房产? 它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。 与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税； 但独立于房屋之外的建筑物?(如水塔、围墙等)不属于房屋，不征房产税。 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 ;（三）　征税范围;三、　计税依据和税率? ;需要注意的特殊问题： 第一，以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待： (1)以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税； (2)以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。 第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。 第三，房屋附属设备和配套设施（以房屋为载体，不可随意移动），应并入房产税计税依据计征房产税。 ;第四、居民住宅区业主共有的经营性房产缴纳房产税。由实际经营（自营或出租）的代管人或使用人缴税。 第五、对按照房产原值计税的房产，原值应包括地价。;2.从租计征——计税依据为房产租金收入(年租金)。 以劳务报酬或其它形式为报酬抵付租金的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。 合同约定免收租金期间，按房产原值缴纳。 （二）税率 1.从价计征：年税率为1.2%； 2.从租计征：年税率为12%； 对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。 连接：按3%征营业税。 ;（三）　应纳税额计算 ;【例题】?某企业?2011年1月1?日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20％后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（　）。 A.4.8万元　　B.24万元?　　C.27万元　　D.28.8万元【答案】?C 【解析】自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房?4月1日才出租，1至3月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税=（3000-1000）?×?（1-20%）?×?1.2%+1000?×?（1-20%）?×?1.2%?÷?12?×?3=19.2+2.4=21.6?万元；出租的房产按本年租金从租计征=5?×?9（月）?×?12%=5.4万元，企业当年应纳房产税=21.6+5.4=27万元? ;【例题】?某企业有一处房产原值?1000万元，2011年7月l日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2011年应缴纳房产税（　）。?　　A.6.0万元　　 B.9.6万元?　　C.10.8万元　　 D.15.6万元【答案】?C 【解析】以房产联营投资，不承担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产?税；应纳房产税?=?[1000×（1－20%）×1.2%÷2+50×12%]?=?4.8+6?=?10.8万元? ;四　税收优惠（熟悉）;（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。 事业单位附属的不属于单位公务、业务的用房应缴纳营业税。 （三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。 经营用房缴纳营业税 （