2012年西安临潼唐御坊唐文化体验园项目营销提案销售推广方案.ppt

临潼·唐御坊项目营销提案;项目概况; “唐御坊”项目位于临潼区主干道与西关正街（进入城区道路），华清路（进景区道路）交汇处，用地三面临街，呈东西走向三角形地带，东南高、西侧低，高差约3.6米。秦统一雕塑位于三角形正西端，座东向西，朝向入区主干道。项目总占地面积55.938亩（含代征路10.487亩），总建筑面积49621㎡，容积率1.5，总投资1.47亿元人民币。 ;本项目从建筑、景观、名称上均采用盛唐风格，同时拥有商铺、产权式酒店、住宅多种物业形式。; 在与开发公司沟通后，我们避繁就简，对本项目的操作思路提炼为如下三步表述： 唐御坊是什么？ 唐御坊如何卖？ 唐御坊说什么？;唐御坊是什么?;唐御坊是什么？ 临潼区极具风格特色的仿古建筑群； 地理位置显著、优越； 当地首席大型商业综合体； 多种高端业态共存； 代言临潼区形象与未来发展。 ;唐御坊是什么？ 如果把唐御坊比喻成一个人的话，它应该是 男性/沉稳、大气、能够肩负重任； 在四十岁左右/成熟，具有魄力，胸怀宽广； 有品位/既博古又通今，有自己独到的眼光与思考； 儒商/善于用文化去做企业经营、管理，具备商人特有的气质，是现代社会的商业楷模。 ;唐御坊是什么？ 对唐御坊有了一个轮廓性的认识之后，我们再深入到项目本身，来看看唐御坊的内部组成。 酒店：147套豪华客房，三星的价格，四星的物业，五星的形象和服务。 公寓：优越的地段、完善的商业配套、酒店式物业服务和强大的升值潜力。 ;唐御坊是什么？ 沿西关正街的独栋商业部分： 一二层：百货、服饰、文化用品等；三层：快餐、浴足；四层：茶秀 沿华清路的独栋商业部分： 一二层：特色餐饮；三层：网吧、健身中心、书馆；四层：文物古玩市场、秦唐文化展览厅； ;唐御坊是什么？ 地下大型商业部分： 轴1—轴9部位（地下平面一）总建面积：3041.72㎡ 经营业态：网吧、数码影院； 轴9—轴11部位（地下平面二）总建面积：1971.61 ㎡ 经营业态： 超市； 轴11—轴17，轴a—轴M部位（地下平面三）总建面积：3496.95 ㎡ 经营业态：大型中餐、茶餐厅； 轴11—轴17，轴A—轴M部位（地下平???四）总建面积：3106.73 ㎡ 经营业态：以特色演艺为主的夜总会、KTV等。;唐御坊是什么？;唐御坊是什么？ 所以，唐御坊是当地首席集酒店、商业和公寓于一身的大型综合体，他的出现不仅会改变临潼的商业格局，更为临潼人、去临潼的人和想去临潼的人提供了一种全新的感受和“逛街”的理由或借口。 ;总结暨定位; 　　既然为唐文化体验园，就要将唐文化贯穿到底，塑造一个真正的唐城，为游客提供时光穿梭“千年之旅”。;何为体验？;建议;依据＿“一轴三带”;所以;唐御坊如何卖？;唐御坊如何卖？ 本项目属于当地大型商业，商业的一个根本特点就是要“旺”，但是怎样才能旺呢？面对当地沉迷的商业市场环境和有限的消费需求，我们要做旺的第一步就是如何要引起市场的关注。;唐御坊如何卖？ 鉴于当地商业项目的销售状况及经营现状，我们认为本项目在入市之初，应当先拿酒店来说事，不仅是因为酒店形象好，可用资源多，便于形象塑造，更主要的是对于投资者来说酒店门槛较低，客户群潜在规模较大，更便于项目的销售和推广。;唐御坊如何卖？ 所以我们对项目的销售提出作出如下计划： 第一阶段：认购 07年8月—10月 由于产权酒店面积小（客房面积），对于投资者来说门槛较低，客户群规模较大，将酒店部分作为一期入市可充分调动市场人气，并保证项目必要的资金回笼需要；在此阶段，我们做好项目酒店部分的预售工作，通过前期认购为开盘做积累，厚积而薄发。 ;唐御坊如何卖？ 第二阶段：强销 07年10月—08年2月 此阶段酒店开始正常销售。 商业本着先招商后销售的原则，在酒店销售过程中，我们一并开始启动商业的招商计划，商业招商的解决重点是地下部分。在此阶段，我们销售重点在酒店部分，但同时要做好对商铺的讲解宣传，并记录商铺意向客户。;唐御坊如何卖？ 第三阶段：二次强销 08年3月—5月 此时从工程进度上看，项目外立面已基本展现，这对商业销售来说是一个很强的刺激信号，因此酒店部分开始提价销售，进入第二轮销售高潮，同时在此阶段，一方面我们前期招商已初具成果，并且意向客户已有一定数量积攒，我们可以开始进行项目地下商业部分的销售工作。 此阶段招商工作重点开始转为地上商业部分。;唐御坊如何卖？ 第四阶段：持销 08年11月—09年2月 此时酒店部分已快进入销售尾声，同时地下商业部分已销售过半，地上商业的招商和客户积累已有一定结果；同时在酒店正式开业的又一次刺激下，地上商业的价值得到很好的提升，因此我们开始将地上商业正式推出，进行销售