合生创展大连市八一路项目定位报告.ppt

大连市八一路项目定位报告;项目研究框架;项目本体研究;1、宗地位置; 本 案;;八一路小学;地块周边有多条城市主干道环绕，区域通达性良好。;;;金地云锦 距离地块4.1公里;;项目;升级换代;项目本体研究;;大连房地产市场研究;宏观市场环境解读;人口增加、城市发展、住房扩大，推动房地产业的持续需求; 国家调控转型为行政干预，金融、税收政策频繁；行政、土地政策更直接、细化；降低过快发展速度和经济依赖性。;大连位于沿海经济带，极具潜力的“实力城市”，城市经济总量和增长水平连续高速增长，整体发展向好，城市房产市场也将跟随城市成长和政府调控逐渐趋于良性发展。;限购、限贷、限价像悬在开发商头顶的三柄利剑，随着房地产价格回归理性化区间，2013年初房地产有望政策将逐步放宽以保证国家经济运行和社会稳定。;土地供应充足，新城区开拓释放大量土地，继2010年成交爆发之后，2011上半年受政策影响，开发商拿地谨慎，土地成交放缓，同比降幅明显;城市大迁移背景下，凸显核心区供不应求；中心城区稀缺加剧，以高容积率，高价位形态运行;商品住宅市场：供应量经历了08年的冲高之后，逐年回落；成交量09年创历史最高，11年上半年下滑趋势明显，中山区依然领跑价格.;从各区域市场看，甘区仍呈供销两旺，新城区高调入市，中山区沉寂多年开始发力;从物业类型看，住宅产品为市场绝对主力；别墅产品体量最小，均价最高；公寓产品价格一度超越别墅.;全国政策的打压、本地的限购、银行限贷，使2011年大连商品住宅市场供求波动变化；预计2012年年底有望进入房地产调控谷底，2013年房地产市场将逐渐复苏。;;;;大连房地产市场研究;根据项目定位阶段，为提供真实准确的参考数据，我们对大连在售军产房代表项目及其周边项目进行了深入调研。;分别选取大连市内军产项目秀月佳苑、波菲蓝岛、南山学府作为典型项目进行案例研究。;地理位置;秀月佳苑;秀月佳苑;秀月佳苑;秀月佳苑;秀月佳苑;项目名称;地理位置;波菲蓝岛;波菲蓝岛;项目周边配套 交通：28路、531路、202路河口站，规划中地铁一号线 商业：黑石礁新玛特、环洲购物、苏宁电器、屈臣氏、好又多超市 教育：东临理工大学、海事大学、东北财经大学、水产学院，西临包括医科大学、外语学院等高校在内的旅顺大学城，另有6所小学、7所初中、3所高中、13所中专/技校等教育机构毗邻左右,满足小业主的一站式教育。 医疗:医科大学附属第二医院，大连凌水医院 金融：大连银行、邮政储蓄、中国银行、工商银行、广发银行等;1#、5# 户型平面图;波菲蓝岛;波菲蓝岛;波菲蓝岛;波菲蓝岛;波菲蓝岛开盘至2011年上半年项目销售达到峰值，但由于2011下半年多次受国家政策的严密调控下，全国房地产市场整体呈现低迷状态，消费者观望态度浓厚。虽然军产房不在限购范围内，但在国家政策的影响下消费者的消费信心及投资欲望大幅下降，促使房地产整体成交量大幅下滑。;销售数据分析;项目名称;地理位置;南山学府;南山学府;南山学府;南山学府;南山学府;南山学府;南山学府; 南山学府;大连房地产市场研究;大连市区二手房成交价对比示意图;石葵路;中山区重点区域二手房价格走势;中山区重点区域二手房价格走势;中山区重点区域二手房价格走势;西岗区重点区域二手房价格走势;西岗区重点区域二手房价格走势;西岗区重点区域二手房价格走势;我们对大连在售军产房代表项目及其周边项目价格进行了深入调研，从下述列表中不难看出，在售军产项目该区域价格系数比为0.71-0.76之间。;项目定位研究;定位建议—客户群建议;泛解放路区域刚需、刚改性中青年客群;通过调查有60%的购房者表示，刚需置业扔会按计划进行；有24%购房者表示会推迟购房计划；有16%购房者有提前购房的意向。;通过调查数据显示有31%的购房者会选择一次性付款方式；62%购房者选择贷款方式购房；7%购房者选择分期付款或其他方式。;目标客户对社区环境、面积及物业服务不满意最高;置业关注点;朝向要求;对全明户型要求高，75%客户要求户型达到全明，大多数客户接受次卧、厨房、卫生间非南向采光，25%客户接受暗卫。;客户对全明户型要求高，75%客户要求户型达到全明，大多数客户接受次卧、厨房、卫生间非南向采光，25%客户接受暗卫。;暖色调外立面更受欢迎，62%客户更喜欢暖色调，偏好家的温暖感与温馨感。;项目定位研究;补缺者 快进快出;市场结论;;新都市主义精髓——回归 可步行：从住宅或工作地点前往主要的活动空间应在10分钟步行距离内。 连通性：相互连接的网状道路结构，这样更利于疏散车流，更易于步行。 混合使用和多样性：商店、办公、公寓和独立式住宅混合在一起，分布在社区内、街区内甚至一栋建筑内。 住宅的混合：有多种类型、规模和价值的住宅相互混合。 高质量的建筑和城市