合富辉煌创鸿三水云东海地块产品建议书.pptVIP

*;*;第一部分 三水市场宏观概括; 三水近两年来供地频繁，且在推地量大的情况下，土地出让价格相对不高，未能达到土地利用最大化，成为了上级领导部门重点关注的地方之一。 8月，三水区政府实行暂停向市场供应土地，使得土地交易市场顿变冷清，另一方面，国家号召对土地管理部门展开了一系列的整风教育活动，三水区国土管理部门展开系列的学习活动，主要强调了以下方面： （1）响应国家号召，积极配合做好地质灾害防治工作，加强监测预警，提高应急能力。 （2）国土资源管理部门应做好反腐倡廉工作，整顿部门内部的廉政之风，加强权利监督，深化改革，治理商业贿赂。 （3）广东省实现卫片监察全覆盖，开展土地执法监察，提高执法监察的效率效能。对检查中发现的土地违法行为，及时予以立案，依法进行处理。 ; 以上整风清查工作的下达落实，直接导致以下结果： 三水三大规模项目：深业云东海地块（3000亩）、高尔夫体育花园（2600亩）、御江南（4600亩），因各种不同原因导致项目无法推进。 市场规范化更加明显，加大力度对规划、施工、销售等各环节的资质审查、进度监控，导致开发进度拖长、开发成本升高。 较为关键的是，三水地区对于贯彻国六部提出的“90/70”条例的实施审核将更加严格。 ;第二部分 三水地区供应量分析;三水片区06年供求关系;三水片区06年价格走势;三水片区06年面积走势;三水市场高端洋房、联排别墅供应量预测;随着今年三水土地整风运动的结束，新开发的大型项目将集中于07年底至08年中旬放量销售，市场竞争将加强。 较多且较集中的货量推出，仅依靠三水本地市场消化能力有限。特别是高端的别墅、类别墅、大面积洋房产品，将透支本地的市场潜力。 各个项目将努力向外拓展客源，包括桂城、禅城、广州等地区。凭借自身的地理位置、生态环境价值、产品研发等方面的优势产生大盘效应，吸引外区的高消费能力群异地置业。;第三部分 竞争对手横向比较;07年指标项目数据对比分析;洋房市场的竞争突破; 除东海蓝湾外，市场上缺乏110㎡以下的小三房、80㎡以下的两房产品。公寓产品则出现完全??缺状态，故今年1月、4月东海蓝湾的两次推货三房单位都迅速售罄。 各个项目滞销的110～160㎡的大平层户型产品普遍缺乏景观、朝向支持。 随着各个项目单价的上升导致总价超出可承受范围，因洋房产品的销售面涉及市民的基本生活的刚性需求，故洋房类产品实际成交面积趋于下滑； ;第四部分 项目自身思考;从地块指标分析，本案相对于三水区其他项目体量较小，且高达2.4的容积率，初步定性为精致型洋房类产品;本案的出击点;第五部分 客户分析;购买客户群分析要点;受访客户语录;受访客户语录;受访客户语录;小结;第六部分 产品定位;户型配比基本思路：;户型分布指标;产品设计要点;本土客户禁忌;第六部分 三水典型案例分析;东海蓝湾;售楼部现状;东海蓝湾分期推货汇总;东海蓝湾畅销户型;结论;结论