天津滨海新区东疆港住宅项目可行性研究及投资分析2011年.pdfVIP

东疆港项目可行性研究及投资分析 天津滨海新区东疆港住宅项目 可行性研究及投资分析 一 宏观经济和城市发展 1 城市概况 天津是环渤海、京津冀经济区的地理中心，北部与北京相接，两城市中心相距120 公里， 东临渤海，是北京的海上门户。天津城市功能定位为四大直辖市之一，规划为北方经济中心。 该项目所在的滨海新区是国家重点开发的三大经济引擎之一，成立于1993 年，区域享受比 上海浦东、深圳及东北工业基地更优惠的政策；滨海新区产业发展土地资源充足，目前面积 2,596 平方公里，占天津国土面积的22%，是市区面积的14 倍多，由原有行政区划塘沽、汉 沽和大港以及津南葛沽镇和东丽无暇街组成。 2 发展方向 天津经济持续快速的发展，使得城市经济体量和资源聚集能力进一步提升，根据天津市 政府发展规划，2020 年前后成为中国北方经济中心。届时，第二、三产业年均增速分别保 持14%和13%，常住人口突破1,350 万人。近年来，京津融合协调发展，天津的城市功能与 发展规划与北京形成错位，城市定位逐步明晰，滨海新区产业加速发展，城市承载功能逐步 完善。 3 经济环境 目前，天津作为北方经济中心的经济体量和聚集能力仍有待提升，未来10年是天津崛起 关键阶段。固定资产投资和外商投资的急速增长是天津本地经济持续增长的动力；巨大的人 口基数是消费持续活跃的保障，也是支持内需和贸易的保证；高于全国的经济和人口增长水 平使天津成为吸引外来投资的重点城市。滨海新区作为天津经济发展的核心地带，其开发开 放为天津城市经济带来新的增长空间，经济的发展在客观上要求新区的开发建设步伐加快。 虽然滨海新区发展起步晚于浦东新区，但其发展势头强劲，滨海新区对环渤海经济圈的极点 作用逐渐显现。 2001-2010年，天津市第一、二、三产业经济增长速度分别平均为6.1%、20.4%和15.1%， 第二产业已成为主导产业，天津制造业基地已初具雏形；第三产业的发展速度越来越快，在 国民经济中的地位也将更加重要和关键。滨海新区工业优势明显，整体发展后劲足；滨海第 三产业发展速度也非常快，过去五年平均增速达到了20.3%，超过了天津市的平均增速，尽 管如此，第三产业占GDP的比重还不到50%，未来增长潜力非常大。 固定资产投资快速增长，也是拉动天津经济增长的重要因素。基础设施及房地产投资力 度加强，城市载体功能增强，对相关产业产生拉动作用。工业项目固定资产投资保持快速增 长，有力的推动天津工业及房地产市场整体发展，尤其是滨海房地产增长潜力巨大。 外商投资力度呈增长趋势。2001-2010年期间，全市直接利用外资合同额年均增幅33.8% ； 实际直接利用外资额年均增幅为30.7% 。2010年实际利用外资74.2亿元，同比增长40% 。外商 投资企业数呈上升趋势。2010年，新批外商投资企业653家，在津外资企业数量近万家，其 中世界500强企业130家。滨海新区利用外资比重加大。滨海新区直接利用外资合同金额占全 市的比重从2001年的52.9%上升到66.6%；实际到位金额占全市的比重始终保持在70% 以上。 上述投资主要集中在高附加值产业——即资本密集、技术密集及知识密集行业，投资领域逐 东疆港项目可行性研究及投资分析 步拓宽。第三产业投资比重上升，外资制造业投资规模加大会带来相应的配套服务企业的增 加，从而带来对办公物业需求的增加，大量外籍外埠市区及本埠人员的进驻，也将增加对酒 店、住宅等需求，关系到项目主要客户群体的构成。 现今的天津消费品市场蕴藏较大发展潜力，2010年，天津社会消费品零售总额占同期天 津GDP的31%，其中滨海新区社会消费品零售总额占同期GDP的10%，相对于天津31%的比例 还较低——滨海新区消费零售总额仅占全市的16%，但其增长速度迅速，在2001-2010年期 间，增长了2.6倍。城市发展特别是滨海新区区域配套设施的完善和外来人口的增加，推动 收入及消费能力的增长，进而提升住宅、商业及餐饮住宿设施的需求。 2001-2010年天津城镇居民人均可支配收入和消费性支出持续增长，年均增长率9.4%左 右，居民消费结构改变，食品衣着及家庭用品支出下降，享受型及体验型消费支出上升，娱