大连中山区中南路某项目市场调查及产品建议.docVIP

大连市场及产品建议（初） PAGE  PAGE 43 大连项目市场预测及产品建议 一、项目描述： 1、项目地块位于大连城市东南部沿海区，属城市中心区范围 1）、项目位于大连中山区中南路上，属大连东南部沿海区域 2）、项目地块距大连市中心三八广场直线距离约5公里 3）、距老虎滩旅游度假区约3公里；距棒棰岛景区约4公里 4）、属于传统的市中心区 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区 东南部沿海区 高新区 星海区 4公里 3公里 5公里 中心区 2、项目位于连接大连城市中心与老虎滩景区的中南路旁，美爵、美居酒店后（东侧），地块通达性好但进入性差 1）项目位于城市交通干道中南路旁，可方便直达市中心及老虎滩旅游区； 2）迎宾路通过项目区域，可方便通达棒棰岛景区； 3）地块位于泰达美爵酒店东侧后身，目前仅有一条小路可以进入；且地块南侧东侧被山体阻隔车行无法进入。 3、项目规划指标尚未确定 1）项目地块为南北狭长之矩形； 2）地块块南北长约200米；东西宽约40米； 3）地块面积约为8000平方米 4、地块四至及现状： 南：山体 东：山体 内部：汽修厂 北：居民楼 东：美爵酒店 内部：汽修厂 5、地块周边情况： 东侧山体：植被丰富，景观效果极佳，存在人造缓坡，坡度较缓，改造较为容易； 南侧山体：坡度缓海拔低，对地块自然形成围合，使之与外界环境隔离； 东侧泰达美爵酒店：07年新开业的大连五星级高档酒店，国内知名实力企业泰达所有，国际知名雅高酒店管理集团管理，大连市重要会议场所，有众多高规格商务、商业、餐饮、娱乐等休闲配套设施，未来可与本项目共享； 东侧中南路，交通干道，连接市中心及老虎滩旅游区，同时与迎宾路相通，方便直达棒棰岛景区； 北侧居民楼，对项目规划形成限高；北侧小路可通车，但较为狭窄； 北侧山体存在施工中住宅项目，产生同类化竞争。 6、项目本体条件解析小结 项目有利因素： 1、交通条件便利 交通便利，与城市核心区及旅游景区联系密切； 2、出色的自然资源 靠山可部分观海，东侧山体为项目带来最大景观资源价值。 ３、高规格完善的休闲配套设施 五星级酒店泰达美爵酒店及宴会厅、会议室、游泳池、健身房、SPA、酒吧、红酒坊、雪茄吧、剧院等休闲配套设施； 周边存在一定居民区，存在固有的生活配套，如餐饮、超市等； B、项目不利因素： 1、北侧居民楼：项目地块北边缘有六层居民楼，在一定程度上将影响项目未来的规划布局和建筑高度； 2、地形限制：项目地块南北狭长且紧邻美酒酒店楼体，给项目规划带来一定难度，对未来居住品质有一定贬损； 3、拆迁问题：项目地块内现状为汽修厂，目前还在经营中，拆迁补偿在一定程度上加大了项目开发成本。 4、品牌：虽然泰达为国内知名企业，具备一定实力和口碑，但在当地的认可程度并不十分理想。 二、大连房地产市场情况分析： A、土地市场 　　1、概述 　　区别于南方一线城市，大连的土地市场出现逆反现象，新城区大量土地放量及成交使得2008年土地市场呈现相对繁荣景象；而相似于一线城市，大连土地市场也定调于底价成交，竞拍热度已无，且出现一定比例的流派率。不论如何，判定市场活跃的标准必须依赖于一种程度上的抉择，就大连市场而言，因其所处的北方 HYPERLINK /index.shtml \t _blank 房地产市场相对成熟度不够，对于土地、金融、税收等政策的敏感性较低。 　　当然，大连土地市场并不能在整体宏观环境较为恶劣的情况下独善其身，从中心区域2008年成交土地的大幅下降及成交宗地时间上的节奏紊乱，我们可以看出本地土地市场已经被低迷的楼市所影响到，只是新城区由于城市发展及产业需求支撑而显得较为强势，区域差异化已成为大连当前及中期土地市场的主要旋律。 　　在成交价格方面，大连居住类及商业用地依然保持了良好的上升势头，中心区域价格为2768.1元/平米(居住类)及3890.73元/平米(商业类)，均呈现一定程度的上升态势。 　　09年，在金融环境及宏观房地产市场持续低迷之下，大连土地市场将深层次表现出理性姿态，土地预期利润率将被小幅压缩，开发企业更注重中长期收益，06、07年部分高价土地将出现一定程度的股权转让亦或联合开发局面。 B、住宅市场 　　1、概述： 　　成交冷淡，供应持续增长，打折促销成普遍现象，新开项目全面低开，政策转向；2008年是全国房地产市场继03年开始的大涨之后，最为低潮的一年，也是大连房地产市场最萎靡的一年，随着2007年底开始的连番调控，加上由于媒体推波助澜造成的蔓延全国的观望气氛，大连住宅市场仿佛被加了一块铁板，成交的火焰被兜头压平，而开发商则站在铁板上，不断被低迷的成交和日趋紧张的资金所煎熬。 　　成交方面，08年与07年成交对比，同比下降达到40%，成交仿佛被齐