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商用物业全面资产管理实例剖析 王海 Richard Wang 海湾地产/摩尔资产 董事首席运营官/总经理  地址：北京中关村大街19号新中关写字楼B座南翼5层 电话：8610电邮：wh@ 网址：，;I 澄清工作对象;本讲义针对： 商用物业地产开发经营者 指利用获取土地加以开发形成商用物业资源，以获取开发经营利益的从业者 ;一、商用物业全面资产管理定义： 商用物业定义指最终用途用于商业经营的物业类型，一般包括：商业（土地使用年限40年）写字楼（土地使用年限50年）酒店（土地使用年限40年）本讲义主要针对其中最复杂的商业，并着重于购物中心;一、商用物业全面资产管理定义： 商用物业定义 商用物业的经营目标定义通过物业资产持有作为经营资源以获取租金为主要目的的经营行为租约是经营收入的主要合同/法律关系载体;一、商用物业全面资产管理定义： 商用物业定义 商用物业的经营目标定义 全面资产管理定义覆盖商用物业资产的筹备、开发建设和运行全过程，以提升物业经营价值为目的包括：研策、招租、运行管理、市场营销、物业管理、建设管理、投融资管理等全过程 ;一、商用物业全面资产管理定义： 商用物业定义 商用物业的经营目标定义 全面资产管理定义 常见的误区 区分于： 百货从业者：主要利用组织分类品牌货品资源销售，提供消费者最大的品种花样选择性以促成交易 专业市场从业者：主要组织同类货品资源加以规范经营，提供消费者最大的价格比较性以促成交易 以上两种都不是资产资源型，而是商品导向型；因而不属于本管理范畴，错误的认知会造成经营行为的严重偏离和失败 ;I 澄清工作对象--------认清对象本质往往是工作成败的第一步;I 澄清工作对象--------认清对象本质往往是工作成败的第一步;商用物业全面资产管理操作实务本讲义涉及包括： ; 一、商业地产开发研策----谋定而后动，事半功倍; 一、商业地产开发研策----综合化学反应的过程; 一、商业地产开发研策----谋定而后动，事半功倍; 一、商业地产开发研策----实例;I I 商用物业全面资产管理操作实务; 二、商业地产建设管理 ; 二、商业地产建设管理 ; 二、商业地产建设管理 ; 二、商业地产建设管理 ; 二、商业地产建设管理 ; 二、商业地产建设管理 ;I I 商用物业全面资产管理操作实务; 二、招租------筑巢引凤 ; 二、招租案例（一）------业态组合规划及其调整与坚持 ; 二、招租案例（二）------租户引进顺序规划 ; 二、招租案例（三）------租金预算规划 ; 二、招租案例（四） ; 二、招租案例（五） ;I I 商用物业全面资产管理操作实务; 1、确定工作对象 2、确定总体目标 3、分类并确定分类目标 4、建立分类方法 ---任何时候都要把工作对象放在心中 ; 1、市场工作做事的对象： 工作对象：利益关联方（需定义）：消费者/租户/业主/媒体/政府/非政府 ;2、市场工作做事的目标： - 顾客方面： 广泛树立商场目标人群知名度，带动商场目标人群来访流量。 促进商场消费 保持商场美誉度 租户方面： 通过市场工作树立已有租户信心，最大限度转换客户为优质客户 对于潜在租户树立业界美誉度、知名度，持续保持招商吸引力 对于优质诚信租户维护良好的合作关系，创造尽可能多的市场合作机会（包括联合公关活动、促销、赞助等） 媒体方面： 系统建立良好的媒体关系和媒体资料，持续提高媒体正面的、统一的曝光度，以为商场知名度和美誉度作出贡献 ;3、 市场工作做事的分类： 硬性广告 (ad) 软性宣传（pr） 活动（event） -场地租赁（atrium leasing） -自办活动 （theme event) 会员及团购营销（customer loyalty group sales) 装饰（deco） 设计 （design） 广告租赁及租户促销开拓 。。。 ;　;市场调研; 案例：北京.Gate新中关(n片略） ;I I 商用物业全面资产管理操作实务;I I 商用物业全面资产管理操作实务;I I 商用物业全面资产管理操作实务;I I 商用物业全面资产管理操作实务;I I 商用物业全面资产管理操作实务;I I 商用