四川绵阳渝阳圣水明珠二期项目整合营销策划案.pptVIP

渝阳·圣水明珠二期项目整合营销策划案;三、项目二期营销核心问题思考;绵阳房地产市场综述;绵阳市商品房供求走势情况（09.6-10.6） ;绵阳市成交均价（09.6—10.6） ;总 结;涪城区房地产市场状况;市场量价关系图;涪城区市场份额曲线图;图表分析;区域竞争项目分析;圣水明珠项目一期诊断;SWOT 矩阵;一期项目结案分析;问题表现;问题一：好卖的卖完了，不好卖的还在那里 剩余户型主要集中在1号楼、4号楼的1号房与6号房，面积约125㎡左右。 其他剩余产品主要集中2、3号楼的高楼层。 问题具体体现： 1、剩余朝向、面积过大、户型设计（厨房动线不合理、有暗室）存在问题。 2、剩余高楼层因楼差定价不合理导致总价过高。低楼层楼差小、高楼层楼差高，这是没有经验、不考虑实际情况的“学院派定价方法”。 3、销售控制工作未做好。未能控制户型去化配比。 4、户型摆放不考虑位置因素才会导致好房子在好位置变得更好。差房子在差位子变得更差。;问题二：价格体系混乱，涨价周期和幅度随心所欲，说服力不强 定价体系不合理，没有一套完整的定价。导致价格的增长混乱，没有根据实际情况考虑，随心所欲的制定涨价幅度和调价时间。 问题具体体现： 1、楼层、户型、景观等价差没有明确制定。 2、不根据推案策略进行价格调整，市场较好就随便涨价，不考虑客户的接受心理。;问题三：销售案场管理混乱，影响工作效率 销售案场没有严格的管理制定，销售动线也十分混乱，容易造成客户对项目不好的印象，业务员表现不够专业。也在一定程度上影响了工作效率。 问题具体体现： 1、案场管理混乱，不严格执行案场管理制度 2、业务员专业水平参差不齐，整体专业度没有体现 3、没有统一的销售说辞、合理的销售动线 ;营销角度;外部客观因素;项目二期营销核心问题思考。。。。。;营销的核心问题界定 [1] ;营销的核心问题界定 [2] ;营销的核心问题界定 [3] ;营销的核心问题界定 [4] ;以精致建基础——圈层——泛绵阳作战; 以精致建基础——圈层——泛绵阳作战;高举低打，巧做泛绵阳客户圈层; 根据项目一期的主要客户来源以及踩盘情况的客户分析判断，绵阳城北区域中低端产品的购买群主要以城市中低收入人群为主；基于项目地段、定位以及一期客户特征可以预见，二期客群可具体分为以下三类：;主力目标客户 —— 城市中低收入人群;基础目标客户 —— 周边区县及灾区客群;潜在目标客户 —— 投资性群体;结 论;客户圈层运作思路;借用城北板块【金三角+西山+产业】背景;;包装推广通路;【泛绵阳作战】地缘阵地扩张;【泛绵阳作战】——覆盖性巡展推介;以整合博单一 ——价值融合、跨类叠加——导入化关注;整合多元产品价值;【环境价值】得天独厚的居住环境;【品质价值】悉心注重细节的打造;【发展价值】人居生活中心、人气聚集地;项目五大核心价值提炼;以顺应博安全——入市策略、定价策略——稳健化先导;【最新政策】“国十条”致使各方陷入观望氛围; ;【泛绵阳/主城客户导入机遇、居住型首发】;销售策略控制原则;【本案内部产品研判】;90平不是两房，而是三房概念 空间营造艺术 创新化产品 高附加值属性 高性价比; 推案先后顺序由5—10 推案原则： 1.各户型面积段互补搭配 2.每批位置相对集中,便于带看和施工管理 3.景观最佳房源可主动安排压轴??市 每一批房源位置和量存在根据市场竞品及客户需求调整.尤其是首批房源位置,应以开盘前市场做合理调整,存在机动穿插位置中等甚至中上房源;首期主力户型：91平两变三 首期次主力户型：80几平两房 其他户型：118、121平的三房;定价策略;入市时机选择： 1.销售条件：广告宣传结合客户蓄水等销售所需软/硬件到位 2.市场面：区域内个案下半年供应量较大，因此项目宜早开，利于树形象及截流. 3.政策面：调控政策的后期延续性，宜早抢先机，尽早开盘，培养忠实 客户，利于后期客户经营以突破政策面带来的销售危机 截流手段： 针对性媒体通路+限量优惠累加预约方案+层层过滤的客户组织计划;以跳跃筑利润——热点嫁接——价值型跳跃;【热点嫁接1】配套强化节点;;【客群换血】区域认可度提升，项目美誉度提升;广告攻略及平面表现;楼盘副案名;楼盘广告语;推广思路;第一阶段、形象导入;第二阶段、强势植入;第三阶段、回归感召;平面设计及VI部分;DM单;Logo墙;名 片;胸 牌;手提袋;信 封;雨 伞;站 台;谢 谢！