同致行三明左岸名都营销策划案.ppt

;本报告的思路及框架;项目本体;【项目四至】项目属于老城区，居住人口密集且周边房屋老旧。;【项目交通】本项目位于城关板块，南临新市南路北临江滨路。交通便利，有多路公交车经过本项目。;【地块指标】地块整体平整，属大规模，中等容积率，商住项目。;【区域现状】地块临近城关，城关居住环境较差，且本区域新开发项目较少，未能行成区域形象。片区内新盘较少，瑞都山水御园是本项目主力竞争对手。;【售楼部四至】项目售楼部目前位于城关中心地段，人民影院旁，人流量大。;【售楼部布局】 项目售楼部地处人流量较大的位置，但售楼部装修档次较差。;【优劣势分析】城关老城区，居住环境较差，目前无高品质住宅，本项目入市可撬动城关板块成为区域标杆项目。;项目本体;本报告的思路及框架; 2011年伊始，国家运用各方面的政策拉开了第三轮调控的序幕，政策的多样性、密集性，显示出国家力求打击高房价的态度。; 三明房地产市场目前实行的是“认房认贷”的政策，购房首付也是按国家规定的第一套房首付30%、第二套房首付60%、第三套房停止商业贷款，限购令目前还未波及到三明房地产市场。;成交量分析;市场背景;三明市2010年挂牌成交12宗土地，其中包含工业用地一宗、商务办公用地一宗。受到山城土地有限的影响，拍卖的土地面积普遍较小，地价较低，楼面价在2000元/平米左右。列东体育馆楼面价高达5700元/平米，天价地王的出现将带动土地市场及房价，未来的地价会随着地块的减少而上涨，房地产均价也会随之上涨。;2010; 2010年严厉政策调控下，三明市房地产市场供需两旺； 2010年三明市房地产开发投资保持稳定增长，未来竞争压力较大； 三明市房地产市场呈现供不应求现状，价格上涨较快； 土地供应有限，天价地王对房地产市场的刺激影响将在2011年显现； 三明市保障性住房建设取得较好成绩，将有助于稳定房地产市场发展。;本报告的思路及框架;目标分析;本报告的思路及框架;背景分析;;本报告的思路及框架; ;1;项目;竞争分析;竞争分析;竞争分析;竞争分析;竞争分析;竞争分析;VS;本报告的思路及框架;客户分布特征;客户验证——典型客???访谈描述;【客户C】 职业：装修公司老总 访谈纪要： 三明居民现在居住主要集中在梅列区，且集中在列东街和江滨路繁华一带，显得比较拥挤。目前客户购房的主要关注的还是小孩就学的问题。在户型上一般偏向于三房。个人考虑再次购房的话主要是用于渡假。 ;【客户E】 职业：施工老板 访谈纪要： 目前三明主力购房人群主要是改善型居住需求及其周边县市在三明上班、做生意，基于工作缘和生意缘选择来三明购房的人。在三明单纯的投资客户比较少，投资客一般会选择去厦门等相对较大的城市。身边的年轻朋友购房一般都会选择阳光城和时代锦源，一是地段相对较好，二是社区规划较好。除了对房价比较敏感外，客户对项目地段、学校和医疗配套、物业管理、楼间距、景观园林等方面比较关注。对户型的要求方面，一般会要求三房。 未来价格定位4500-5000元/平方米较容易接受。;【客户G】 职业：阳光城售楼员 访谈纪要： 目前三明的规模小区比较少,可供选择的在售楼盘项目不多。而阳光城目前被客户看好主要是源于项目的地段、板式结构的建筑形态以及大型商业中心的配套。通过以往的销售经验看，目前市场上客户关注点主要集中在户型、采光、物业管理等层面。另外，三明人对楼盘的空间距离感比较关注。从客户构成上看，目前市场投资客较少，基本以自住客为主。从职业上分析，主要是政府机关、电力、烟草、银行等企事业单位职员，这些单位住房公积金较高，购房压力较小。地域上来讲，除三明市区本地人还包括部分周边县市基于工作缘或者为子女来三明市区购房的客户。户型上，110-120多平方米的三房户型比较容易受到市民的接受 。 ;我们挖掘和总结了消费者置业中的核心需求，并找出了客户的需求点;本报告的思路及框架;成功案例选取原则： 成功定义区域价值，建立新的比价体系，实现价值突破 项目成为区域领先者，“量价”双赢 成功塑造/提升项目（开发商）品牌 ;规划中央公园;项目成功模型研究;营销方向1：区域的重新定义，实现区域价值提升—湾区物业;营销关键2：改变比价体系——国际顶级湾区物业;项目营销动作;案例营销总结：;本报告的思路及框架;竞争分析;前期总结提炼;定位背景： 购买障碍： 区域市政配套不够成熟 片区认可度较低 竞争对手价格较低 客户被分流 社区配套不足 新政影响下，加重观望心理，更追求高性价比的房子。 ;项目定位构想：;名都：高尚之都 ;区域发展 更成熟;左岸名都 法式优雅社区，更成熟！;“左岸名都”形象推广语 法式原筑 优雅华宅;;本报告的思路及框架;思考： 本项目的高端定位将客户分为三明市区及三明