合富辉煌长沙华远金外滩项目地综合楼产品定位建议.pptVIP

华远·金外滩项目 2#地综合楼产品定位建议;;目 录;第一部分 市场分析 一.长沙市场供求分析 二.中心城区项目产品定位分析;一.长沙市场供求分析;一.长沙市场供求分析;一.长沙市场供求分析;区域市场界定;区域市场概况;户型面积分为大平层、小户型两个极端;小户型是该区域绝对主力产品，其次为三房;均价普遍高于6000元/平米;市场部分小结;第二部分 产品定位 一.地块属性分析 二.产品定位;项目地块分析;商住用地;优势： 1、该地块位于五一商圈核心区域，周边配套设施齐全，交通便利。 2、长沙居民对于该区位认可度高，属一江两岸城市形象的展示区，极具与升值潜力。 3、项目地块内及周边拥有大量有者悠久历史和文化底蕴的古建筑群如:太平街、贾谊故居、坡子街、火宫殿等。 4、紧邻沿江放光带，再往西不远便是橘子洲头，生活休闲配套优越。 5、项目将有大量拆迁后的回购客户资源。 ;项目地块分析; 青和·上座、BOBO国际公寓、长房· 汀兰雅苑，位于本案附近，其租金价格对于本案具有一定的参考意义。 40-55平米左右一房的租金普片达到了1300-1500元/月以上，二房租金在1800-2100元/月以上。该区域房屋租金水平较高。 投资客户较为认可该区域的投资价值，投资回报率较为理想。;S:;产品定位 城中心 投资型精品小户型;第三部分 产品设计分析 一.长沙中心城区小户型分析 二.拆迁户需求分析;1.分布格局;2.产品供应结构——集中分布在30㎡ -60㎡;3.畅销户型:35㎡-50㎡为市场热销产品，其次为60㎡左右2房产品;4.供销比分析:小户型供求形式缓解，成为市场主流需求之一;5.客户组成:投资客是中心城区小户型客户主流;通过对中心城区小户型的相关分析,我司认为,产品定位应该考虑以下因素: 1.项目的地段决定其具有很高的投资价值,产品定位应为投资型公寓; 2.投资客更注重投入与产出,故产品设计应在单套总价上进行合理控制,以放低投资门槛; 3.但产品设计需要满足过渡型居住条件,具备中短期居住的必要功能； 4.从形象定位上,应偏向国际化、年轻化的调性,同时吸引投资与自住客户; 5. 同时要考虑附加值的设计,如赠送飘窗等,增加市场竞争力。;长沙市中心版块小户型市场 小户型典型案例分析;;摩天一号——基本资料;摩天一号;摩天一号——产品介绍;摩天一号——营销动态;摩天一号——样板间欣赏;摩天一号——样板间欣赏;金色家园——基本资料;金色家园——产品分析;金色家园——营销动态;印象天心——基本资料;印象天心——产品介绍;印象天心——销售情况;印象天心——滞销分析;云鼎公馆——基本资料;云鼎公馆——户型配比;云鼎公馆——销售情况;小户型分析总结;为了了解本项目未来的重点客户-拆迁户,我司针对拆迁户基本特征与消费水平 进行了一定量的调查访谈. 调查时间:2009年5月9-14日 调查方法: 实地问卷深度访谈(针对原地居住者) 电话抽样访谈(针对拆迁面积在80㎡以上拆迁户) 数据样本: 实地问卷深度访谈:100份 电话抽样访谈:19份;二. 拆迁户需求分析;3.拆迁户基本特征与回迁需求分析 我司目前已对拆迁户分别进行了实地深度访谈与电话抽查(针对户型面积在80平米以上拆迁户)两项调查,调查结果显示: 3-1.拆迁户基本特征 土生土长的长沙本地人，居住年数达30～70年之久;年龄普遍较高，以中年和老年人为主; 家庭人数较多，基本都有两个以上的子女，主要以两代、三代同住的为主，每户内居住的人数及户数很多,房屋产权关系复杂; 居住环境差,收入水平低,大部分为生活在社会底层的下岗/失业人员,65%的家庭月收入在2000以下，收入来源主要是政府低保、退休工资,也有部分做小生意养家糊口; 15%左右的住房面积在80㎡以上的居民,大部分有一定的商业面积出租或经营，生活来源有一定保障，且少量已购有商品房,经济条件相对较好。;补偿方式;3-3.拆迁户补偿要求分析;3-4.租赁户对拆迁补偿的需求;拆迁户需求总结 1.拆迁户普遍经济能力较差,经济能力越弱,对就地还建的要求更高,对补偿标准的要求更高; 2.每户内产权分割复杂,无论经济能力好坏,均存在部分一套换多套的要求,但经济条件差的希望是无偿一套换多套,经济条件好的则从居住与投资角度出发,理性地认为可以一套换多套; 3.调查结果显示95%以上拆迁户希望就地还建,但目前拆迁补偿标准未公布,该区域拆迁户普遍收入低，回购能力弱，货币补偿金额多少将直接关系到回购能力,因此,目前调查的回迁意愿不能绝对代表回购率。;第四部分 产品设计建议 一.产品设计原则分析 二.产品设计建议;一.产品设计原则分析;一.产品设计原则分析;一.产品设计原则分析;一.产品设计原则分析;因此我司建议采用原则3: 即:在