同致行深圳中航渔农村项目定位策划报告.ppt

中航渔农村项目定位策划报告;罗湖口岸;[发展的眼光看未来口岸物业趋势];深圳口岸物业整体特点;从香港宏观环境看口岸住宅需求 ;从深圳宏观环境看口岸住宅需求;置业区域变化：2002年置业首选福田区的占44.3％，罗湖区占37.4％，南山区占8.4％，龙岗区占7％。2005 年这个比例发生了变化，福田区港人置业比例占21%，罗湖区占48%，南山区占15%，龙岗区 占16%。 客户层次变化：2003年前的资料显示，来深置业的香港白领阶层占48.4％；公务员占15％。而最近的数字， 以上两顶的比重相加，增加到了86%。而且购买力水平，对楼价的非敏感度都在上升。而且 内地自今年三四月份启动宏观调控，对深圳影响不大，也源于深圳和珠三角地区，自身经济 基础和发展速度稳健，“抗风险”能力强；深圳的居民收入水平，在全国位列首位，新移民 较多，位于成熟城区的新楼价格自然坚挺。 置业???途变化：2000年左右，20%投资，以度假类物业最受港人欢迎。据最新资料显示，现在纯以家庭自住为目的购买比例 只占41.3％；因经商、投资或因工作需要购房的比重，有明显的上升。投资和商用比例，在 2005年上半年，占到总成效比例的36.5％及18％。从投资回报看，春风路某入伙三年左右的 楼盘，一房一厅的月租金收入在1500-1800元；某刚入伙两房户型的月租金收入保持在2500- 2800元左右。而且非常稳定。以商用角度看，购买住宅类型物业，开设小型公司或展示场 所，租金仅为A类商业写字楼的一半，管理维护支出更只有写字楼物业的四分之一。 户型需求变化：过去80%选择二房、三房，并且对三房以上单位的需求有增大趋势。但2005年后选择三房及三房以上的比例由 2003年43.7％，下降到32%左右。说明深圳楼价上扬，使港人对大户型的需求欲减小。也说 明投资类产品包括一房和二房户型会得到较多的欢迎； 面积需求变化：03年前以501至 700平方呎为主，901 至 1100平方呎次之，2005年后对两房的需求增加明显； 付款方式变化：至今选择银行按揭的比例都在90%以上 ，且首付二成为多； 装修标准变化：豪华住户大 堂，附送800元/M2豪华装修的交楼标准受欢迎； 物业管理变化：香港人一直对品牌物业管理和管理水平有较强烈的需求。;皇岗口岸片区销售卖点一览表 ;皇岗口岸片区楼盘户型创新特点; ;皇岗口岸楼盘产品分析——户型构成;户型;皇岗口岸单身公寓细分面积比例;皇岗口岸四房及以上面积细分比例;2006-2007年皇岗口岸典型楼盘;皇岗口岸典型楼盘建筑规模分析;皇岗口岸片区已售在售典型楼盘园林;皇岗口岸片区在售楼盘物业管理方式 调查;皇岗口岸楼盘主题概念特点;皇岗片区楼盘外立面特点;皇岗口岸交楼标准调查;皇岗口岸房地产市场价格户分析;皇岗口岸价格增长走势分析;皇岗口岸房地产市场客户分析;Q２:中航渔农村项目资源特征;经济技术指标;交通;配套;项目SWOT分析;应对策略;关键词： 按国际公寓的标准打造 多功能公寓物业综合体 独一无二 顶级高尚公寓空间;我们到底能做什么;Q３:中航渔农村项目发展方向;大开间写字楼优劣势;其他产品类型分析;产权式酒店 ;酒店式商务公寓 ;公寓式多功能写字楼 ;结 论; 产品概念定位;概念解释;;价值最大化;冲突;商务氛围;交通便利性;投资市场支撑; 价值最大化 商务氛围 交通便利性 投资市场支撑;酒店格局;1;2;3;4;竞争格局;1;0;;05; 深圳酒店市场呈现星级越高、效益越好的市场特点； 福田特别是CBD五星级酒店过于集中，未来区域内高档商务客户竞争激烈； 五星级商务度假酒店将是项目发展方向。;酒店定位;物业档次;2;Q４:中航渔农村项目发展定位;　　　　深港一体化五大意义;24小时通关已将深港一体化序幕拉开;;大深圳城市发展新格局;深圳口岸分布状况;皇岗口岸;口岸监管区 口岸配套设施功能区 皇岗商住服务区 口岸配套住宅区 渔农村片区及地铁接驳站区 ;口岸区域规划; 区域交通;渔农村距离皇岗地铁口岸不过百米，处于深港跨境交通的枢纽要塞之地，在渔农村旧改工程现场旁边，皇岗地铁联检楼、落马洲——皇岗人行桥、香港落马洲口岸以及广九上水——落马洲支线等工程都在如火如荼地进行。根据政府工程进度安排，深圳地铁4号线总站将于2006年开通，而深港跨境轨道的接驳和落马洲、皇岗新口岸启动将在2007年实现。 ;交通枢纽区域对地产格局的影响; 保税区助推发展;　　局　面;Q５:中航渔农村项目开发定位;报告思路与结构;市场解析;福田概况;福田商圈分析;未来 前瞻 有升值潜力 大兴土木 政府高度重视 会展中心 CEPA;华强北 ;福田布局结构—主次分明的多元化服务中心 ;规划带动发