同致行湘潭德客隆盛世融城项目发展战略营销策略报告.ppt

德客隆·盛世融城项目 汇报方案;新城区发展及长株潭一体化下，本项目占据相当有利位置，处于湘潭新城区－－岳塘区，位于德国工业园、双马工业园及高新区新材料工业园核心地带，紧邻长、潭快速通道－－板塘大道。 本项目总占地约124亩，1.75的综合容积率，在湘潭房地产市场属于中等偏上规模，其物业形态具有复合型。 从小区域来看，工业园区与城市发展新城区是本项目重要的区域特征；从大区域来看，长株潭综合配套改革试验区的通过，为湘潭整体发展创造了良好的契机。;因此，同致行认为，三线城市开发，特别是在长株潭城市群这一特定历史性的环境中，受政府政策及规划导向因素影响更大，项目运作的安全性，尤其是启动期的成功启动从某种程度讲比高获利更重要。 基于此，本报告用了在研究市场、挖掘项目价值的基础上，运用大量篇幅对项目发展战略进行阐述。此外，我们从定位及主题概念挖掘着手，对营销策略及部署方面提出了我们的一些思路，供贵司参考。 我司亦希望以此为基础，和贵司共同商榷、探讨！;项目概况;地理位置： 湘潭市岳塘区板塘大道，紧邻岳塘区政府;认知程度较高的新城区房地产版块，区域整体档次较高;基地价值分析;宏观大势一：长株潭综合配套改革试验区批复，湘潭战略地位的优势更加明显，地处长株潭综合配套改革试验区的关键传承点。;宏观大势二：市政府东迁、岳塘区政府新建，市政、经济中心凸显无疑，湘潭城市发展重心明显偏向河东新城，为区域房地产发展奠定了基础。;宏观大势三：根据湘潭市城市商业规划布局纲要，板塘大道将定位于区级商业中心，形成购物、文化、娱乐、休闲为一体的综合型商业功能，由此可看出，本项目未来生活配套、居住氛围将十分成熟。; ; ; ; ;市场小结;基地价值分析;项目四周示意图;1;地块资源评价－－4、1号地块;地块资源评价－－2、5号地块;S（优势） 该区域属于政府重点开发区域； 本项目所处区域在市民心中有较高的认知度； 本项目位于湘潭高新区，周边企事业单位云集，为本项目推广及客户资源奠定了一定基础；;作为缺少知名度与美誉度的新开发企业而言，在宣传自身优势的同时，关键是打造好一期产品，引起市场关注;结合政府整体规划，项目远景较好，存在良好的发展契机;项目定位;项目区位特征;新城市核心区－都市魅力新城;参考案例 ;简析： 1、此项目位于长沙岳麓高新区，紧邻岳麓区南北大通道——金星大道，与本项目区域属性较为类似。 2、此项目在定位之时，借助所处区域未来发展前景进行深度挖掘，树立“成熟向前、格调向上”的形象概念，把握了区域良好的发展前景，为后来成功销售打下基础。 3、随着2006年金星大道的全线拉通，沿线多个项目集体炒作“国际街区”概念，价格一路涨幅37％左右，陆续有沃尔玛、五星级酒店进驻。 借鉴点： 本项目目前所处的区域状况与格林星城所处区域状况具有一定的相似性，都是位于高新区，紧邻交通大动脉，发展前景看好。因此，本项目定位不能局限于区域本身，应该更深层次的挖掘项目所属城市区域价值，就势借势，依托政府大规划，着眼于未来发展契机，树立新的标杆。 ;风情商业街 休闲城市广场 TOP会馆 现代简约式建筑风格 现代主义园林风格;一排风情商业，一顶阳伞，一杯咖啡……城市休闲的特质，随着这里的每一个元素渗入毛孔，直达内心深处;城市广场是城市南部的焦点，各阶层人群汇聚于此，与项目相交融，最直接的感受活力、风情的生活方式;一个能为精英人士带来顶级体验的场所； 一个真正能让湘潭时尚起来的符号； 一个气息高贵，但并不缺少趣味性的场所。;市场竞争——目前市场在售的项目风格不甚明显，客户对此抗性不高 客户特征——乐于接受新事物，对于现代风格没有抗性 项目定位要求——本项目都市魅力生活特区的定位，决定了本项目 后期升级要求——作为大规模开发项目，风格不应过于聚焦，以便后期随着开发节奏与市场需求进行调整与升级;活跃的、现代的国际化建筑风格，体现项目整体定位 在空间布局、院落、轴线处理以及园林造景上，塑造现代美感，体现时代气息 设计关键元素：浅色调为主的配色；棱角鲜明、线条简洁的外立面；局部挑檐、镂空形成的造型，局部面砖、金属等材料的选择;于建筑之上，配以绿色点缀，享受最惬意的生活空间。;产品规划;园林景观设计建议;产品规划;产品规划;项目产品定位—— 物业类型建议;产品规划;套型设计的灵活性，楼层间、分户间预留隔板式隔墙，根据家庭人口的变化，上下、左右两套可并为一套；套内墙体可根据需要灵活拆除。;户型建议;产品规划;产品规划;产品规划;产品规划;产品规划;产品规划;产品规划;产品规划;本项目如何起势造势以营造满足南通消费者潜在需求的生活购物氛围是本项目定位的重要因素;区域客户;当前新城区中高端楼盘客户来源以私营业主和政府官员、企业中高级管理人员为主;本区域;定价原则;价格模拟;周边项目