天启开启合肥宝业地产地块项目市场定位营销策略提案.ppt

不谋全局者，不足谋一域； 不谋一世者，不足谋一时！;以审度城市的眼光，谋筹发展的思想！;;乐购的建设，凤阳路的规划，50%的商办指标…… 合肥向上，瑶海复兴 E0913地块的出现，给整个区域带来什么？;桐城绿苑、城市绿苑、家纺市场…… 根系合肥，品质筑城 作为宝业地产的又一力作，它的战略意义是什么？;战略设问：;战略设问：;战略目标;目录 Contents;启章;2010年1月22日，位于长江东路与东二环路交口西北侧的开元轮胎厂E0913地块，被69号买家以501万每亩的价格收入囊中，楼面价达到了2087元/平米。;地块位于长江东路与东二环交叉口西北侧， 位于中心城区的东北角，东二环内 行政区划归属于瑶海区；分属住宅站前板块;项目认知——经济指标;项目认知——地块现状;地块所处长江路为东西向贯穿市中心区域的主要干道 交通线路主要向东西向通达，向东可达龙岗区域 项目紧邻市中心区，火车站、省汽车客运站、省邮政枢纽和规划中的地铁1号线均处于三公里范围内，交通较为便利；;项目认知——地块周边配套; 内部环境 外部环境;一个富有激情、承载梦想的地块，正在一个城市崛起！;阅城;从东汉郡府到三国重地到包拯故居， 2000年历史文化演进，造就合肥理性和城府 合肥 · 一块有厚度的土地;一块厚重历史的热土，一个蓬勃发展的城市！;【格局阅读1：城市阅读】;合肥是安徽省经济中心，是长三角经济势力向内地扩展的第一站，对周边县市经济发展起带头作用。;在大合肥都市圈和“合巢”经济一体化的双重作用下未来合肥对外辐射力将大幅提高。 ;生 产 总 值 逐 年 直 线 上 涨;国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。;从三大产业增加值结构看，除了2005年，合肥的第二产业基本上都保持对于GDP的最大贡献，而预计这一趋势将持续下去 根据十一五规划，至2010年，三大产业结构将仍然保持工业优先的态势，产业比例届时将为4:49:47。;合肥消费水平 ;合肥房地产发展水平 ;各城市房价收入比;总体而言发达地区城市化率较高。2007年???国四大核心大城市（北京、上海、广州、深圳）城市化率为88%左右，二线城市城市化率的统计结果仅为43%。也即我国主要二线中心城市仍处于城市化加速发展阶段。 前期政府工作会议同时也表示要加快中国城镇化的建设速度，因此对于一些欠发达的二三线城市的房地产市场带来了机会，大量的农村人口进入城市，将会促进二三线城市的房地产销售 目前2009年合肥市常住总人口为510万人，比2008年增加9万人，增长1.8%。其中，城镇人口326.9万人，比2008年增加14.3万人，增长4.5%；乡村人口为183.1万人，比2008年减少5.3万人； 2009年合肥市城镇化率为64.1%，已接受后期发展阶段;*;我们考察了四个一线城市（上海、北京、深圳、广州）和十个二线城市（沈阳、青岛、大连、重庆、南京、杭州、宁波、苏州、无锡、哈尔滨）2001年以来的房地产开发投资增速情况，一线城市投资增速水平远低于二线城市投资增速水平。 2008年合肥增幅达46.9%，处于二级城市中高速发展城市;一线城市由于土地供给的不足，土地购置量与土地开发量已连年下降。 对于二三城市来说，土地的供给并不紧张，因此土地获得的难度较低，且成本较为合理。农村宅基地的流转将进一步放大这些城市的土地供给，并会对地价水平构成压制。;;合肥为具有发展潜力的二、三线城市;合肥空间发展格局;合肥城市商业格局;;总长近7公里的长江东大街(包括新安江路)，横跨瑶海中部核心区，跨越凤凰桥与长江中路无缝对接，由西向东发展，将是一条极具活力、极具潜力、极具吸引力的金色大街;合肥是安徽省经济中心，是长三角经济势力向内地扩展的第一站，对周边县市经济发展起带头作用 合肥的第二产业基本上都保持对于GDP的最大贡献 居民可支配收入和消费支出均平稳上升 房地产投资持续平稳，所占比重也稳定变化 合肥城镇化发展进入快递期 合肥为具有发展潜力的二、三线城市;;【 ① 10年市场不确定性发展的三个主要判断】;【判断1】10年，合肥楼市类07的稳定发展型趋势;;;【 ②政策变化让未来充满不确定性】;【中央精神】温总专访，中央决心稳定房价;四大调控主要手段;【土地政策】打击屯地，加快开发；未来土地形成控制性垄断;【交易政策】购房“零契税”优惠终结，打击投机购房；自主型改善型契税缴纳1%，补贴0.5%;【金融政策】购房门槛随政策多变;【 ③价格增幅下的10年市场预期】;;【不确定市场下的营销核心思想】;设问二：竞