天津万科朗润园项目定位及营销思考报告.ppt

万科朗润园 项目定位及营销思考第二次沟通;我们需要了解这个项目，了解并不是简单得数据堆叠，而是核心价值点得梳理……;? Part 1 · 新的城市中心;? 1.1 一般城市扩张模式;? 1.2 天津市如何向东发展;市区;此外，以新立、华明、空港为主体的带状区域正位于市区与滨海的通路之间。而天津市的发展，目前呈现出双城化、双向化：;? 1.3 天一板块未来形式研判;? 1.3 天一板块未来形式研判;天一板块不仅是市区连接滨海新区黄金走廊上的黄金分割点，且具备成为城市副中心区域发展领跑者的基本条件，存在成为市场旗帜的可能。;? Part 2 · 全新理念的地标;? 2.1 项目性质价值;? 2.2 从品质感出发，发现项目优势——产品;在户型方面，万科朗润园无一不体现万科的这种意识形态，都具备这样一个特点：科技性，创新性，人性化;产品之细节;产品之家居解决;? 2.3 从便捷性出发发现项目优势——配套;? 2.4 从公信力出发，发现项目优势——品牌;项目所处的天一板块具备成为未来天津市东部副中心发展的领跑者的可能性，未来值得期待。 项目的产品设计，品牌影响，配套设施支撑了本项目的高端住宅物业属性，同时也支撑了本项目在区域中当仁不让的地标地位。;? Part 3 · 跳出三界外;竞品研判;项目名称;河东区;项目名称;;红海策略 （共性市场）;;? 3.2 竞争项目诉求点分析; 诉求点 ;【关键词】： 客群分流 ——因竞争项目的区域或产品自身而导致的分流。;? 3.2 竞争项目诉求点分析;蓝海策略产品推导 — 差异性市场竞争分析;? 3.1 竞品项目信息对比;面对本项目土地性质的不可确定因素所带了的市场风险问题，单纯的红海策略不足以形成优势，只有从区域价值上拉升本项目的定位高度以及增大本项目的产品及服务附加价值才能真正跳出竞争。在这场战争中，高度与装备同样重要。;在此，我们愿以一个女孩对美好生活的憧憬 为蓝本，以期描绘出服务价值的重要……;主角： Smith先生一家 Mr Smith + 妻子赵女士 + 儿子Peter + 女儿Lucy（住在朗润园U5户型） 赵女士的父母（住在朗润园A户型） ;? 3.5 项目需增强价值思考;咖啡茶吧 根据我行对客群的调查，在自家小区内的咖啡茶吧各更能体现出小区的品位和档次，将会客功能从家庭搬到小区内，不但增加了小区与单位居民的融合度，同时也增加了小区的亲切感。 位置：会所一楼，临近小区景观带，同时可设户外茶座 面积：150平方米 功能：包含咖啡厅、茶吧、单间茶室。 目标客户：本项目内的年轻住客。;美容美体保健中心 通过我行的调查，与健身中心一样，美容美发和保健是高档居住物业客户的核心需求之一，具有较大的需求量和较广的需求面。作为本项目高档住宅的配套，美容美体中心与普通的美容美发在规模、档次和服务范围等要素方面属于不同类型的业态。美容美体保健中心兼顾了美容和保健双层需要，同时具有相当的规模，提供专业化的、多功能的美容和保健服务。其客户不限于本项目客群的高端需求，并且包括项目周边其它产业人口及居住户的客户需求，其辐射的范围取决于专业化、综合性的程度，以及营业规模的大小。 位置：会所一层 面积：约320平方米 功能：美容、美发、按摩、各种保健治疗等。 目标客户：本项目内客群、项目周边高端客群、产业人群;? Part 4 · 细致入微的高端;? 4.2 项目定位;? 4.3 项目形象层次;? Part 5 · 有那么一群人;? 5.1 项目客群寻找;? 5.1 项目客群寻找;? 5.2 项目客群描摹;? 5.1 项目客群产品分类;? Part 6 · 轰炸机与狙击手;? 6.1 项目营销总策略;? 6.1 项目营销总策略;? 6.1 项目营销总策略;? 6.1 项目营销总策略;一期第一批（2A+5B）;推盘周期;推盘分解说明 ——第一批第一次推盘;推盘分解说明 ——第一批第二次推盘;推盘分解说明 ——第二批第一次推盘;推盘分解说明 ——第二批第二次推盘;时间;钻石卡，4月19日—6月30日推出，享有所有产品97%的购房优惠； 白金卡，7月1日—8月2日推出，享有所有产品98%的购房优惠； 黄金卡，8月3日—10月1日，享有C类产品99%的购房优惠； 钻石卡，白金卡在购买9月6日、10月1日、11月1日推出的A/B类产品时，在享有原先优惠的基础上再享有99%的购房优惠。 钻石卡，白金卡、黄金卡在购买11月1日推出的C类产品时，在享有原先优惠的基础上再享有99%的购房优惠。;客户需在蓄卡当天在甲方指定银行以客户个人名义存款2万元； 提供甲方指定银行的个人存款储蓄卡卡号、储蓄 卡复印件、