天水龙城明珠整体营销策划方案.ppt

龙城●明珠; 通过对龙城.明珠项目的不断了解和对天水市场的分析，龙城.明珠拥有自己独特的地理位置和自然环境等优势，如何将项目打造成天水市高端住宅产品，将项目的优势和卖点在营销推广中贯穿展现，在天水房地产市场中如何树立高端地位及形成最大差异化竞争？并带来最大的利润化？则是我们努力的目标。 本提案就项目的硬件配套和软件服务、营销定位及推广进程提出了自己的观点。本提案中难免有遗漏不周之处，恭请领导和专家批评指正。 我们将如何把龙城.明珠打造成天水市高端住宅产品，我们如何寻找这136位高端人士…… ;我们在市场调研中，了解很多，也听到很多有人说天水的市场大户型销售不好，没有人买！还有人说，天水房价超过5000元以上，卖不出去！;经过调研我们发现天水房地产市场竞争激烈但具有较好的市场前景。目前天水市房地产市场都比较注重景观、硬件配套和软件服务。 市场偏好90-100平米左右面积的户型，市场均价大概在4300元/平米左右。 市场楼盘定位同质化严重，没有形成良好的差异化。 物业服务普遍不高，硬件配套还不完善;水晶悦城籍河北岸 高尚亲水社区; 市场给了我们信心，让我们看到希望。虽然只有一个，但我们认为:够了，足够了！;136位客户是那些人;政府领导干部 ; 136位客户行为、需求是什么？;至少为二次以上置业，有多次购房经验非常注重住宅产品的地段、配套、自然环境渴望静逸、逍遥的生活环境；阅历丰富，思想成熟，心态平和，行事稳重；行为低调，不好张扬；对居住区安全考虑较多；对交通便捷要求并不是很高；可能已有住房，但是需要进行住宅的换代升级；注重家庭，并追求自己喜爱的生活方式；多数有亲水/景观情结；;他们是30-50（55）岁的中青年，以拥有家庭 他们更倾向于”40不惑”的年龄，他们的人生已经没那么激进，知道平淡是美平安是福，生活的沉淀让他们身上呈现出岁月的静好，未来的圆满 生活的经历给了他们开阔的眼，宽容的心，以往的失败对他们来说，只是生动的一课 他们的事业已经取得成功，有一定的物质基础，这种基础不是那种不安稳，他们已经拥有较高的社会地位，不在为生活这种浅层次的问题在搏杀 对于他们而言，“钱不是问题，重要的生活质量” ;稀缺性;我们拥有什么？;占据天水市城市核心地段;完善的生活配套;别人有的我们都具备了，但别人没有的我们有吗？;什么是高端住宅？;产品定位;;龙城.明珠成为高端住宅的三大重点;产品外部因素及建议;华富.瑞士豪庭;巴洛克建筑风格，项目飘顶如国王头戴王冠，更显项目的气质与尊贵;盛世凯旋宫;古典主义加现代风格的建筑飘顶，繁琐但又不失项目本色，在区域内形成独特的地标性建筑;仁恒国际;红色顶层装饰，让人联想到北欧童话，在高楼耸立的城市中，绝对是标新立异的; 龙城.明珠;产品内部因素及建议;酒店式入户大堂;VIP豪华商业会所;会所案例：(BOSS热带雨林风情空中会所）;龙城.明珠户型建议;好不好，看地段！卖不卖，看户型！;建议：A户型、D户型;B户型;C户型;F户型;产品建议之智能化配套;高标准智能化配套;产品建议之物业;物业管理建议;我们的物管服务要求：衣、食、住、行;;——以产品和服务成就龙城.明珠在天水的历史地位;所有推广策划必须为销售服务。 市场与消费者需求的洞察，是一切工作的前提;如何突围？;靶心共性;无论是高档住宅还是别墅，买得有面子几乎成了最重要的事。;销售价格及策略;价格是公司效益与客户之间的一座桥梁 高了，能走过这座桥的人就少——没有市场 低了，公司损失利润——没有效益 如何在两者之间达到一种平衡 如何让我们的楼盘即叫好又叫座 这永远是我们解析的重心……;在房地产实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、市场比较法（可比楼盘量化定价法）三类。;一、定价方法 目前市场上最常见的定价方法包括：可比楼盘量化定价法（即市场定价法）、成本量化定价法（即成本定价法）、消费心理预期定价法。这其中，符合市场价格规律、最能够在合理开发利润和消费预期中寻找到定价平衡点的是参考了成本价格后的市场比较法。 因此，本方案中所采用的定价方法为： 市场比较法。 确定选取同一供求圈内与评估对象最具相关性（相同结构、相同用途、相同规模）的三处住宅交易实例作为可比交易实例：根据评估的评估目的（设定求取评估对象均价）;序号;;根据表一、表二房地产综合状况因素条件说明及因素修正测算表，设定评估对象房地产以100为基数，最后将所选取的可比实例相应条件与评估对象相比较，确定比较因素指数及修正系数。;根据市场比较法，我们最终评定价格为 5458.18元/㎡ ，为项目的基本价格， 但考虑到项目的定位，打造天水市高端住宅产品