常州青枫公馆营销计划.pptVIP

青枫公馆 天启开启 ;纲要;09年目标设定;形象目标——青枫公园板块首席楼盘、城西第一地标 打造城西地标，进而塑造常州首席生态健康社区形象;宏观市场; 我国经济的增长依赖于投资、出口、消费三驾马车的拉动，08年爆发的金融危机直接导致我国许多依赖出口的实体经济受到较大影响，失业率的增加以及收入的减少导致消费信心减少。而美国的7000亿美金救市计划只针对其金融行业，对美国国内消费刺激较小，有经济学者认为美国的经济可能要到09年下半年才能走出低谷，最快也是在6月出现转机。届时美国消费需求上涨才有机会推动国内消费信心的增加。 央行两率下调是几年来最大的力度下调，是向市场发出的积极的货币政策信号，4万亿的基础建设投资在某种程度可以理解为是对房地产行业的实际利好。但由于房地产涉及民生问题，民众整体对房价高位的抗性，虽然地方政府的存在救市冲动，但是中央政府对地产行业继续调控的“表面态势”没有改变，实际是希望房地产市场的稳定，这是主基调。;综合国内国际诸多不确定的因素，并且根据右侧投资交易法则。设定观察期、行业拐点、行业回暖期、行业上升期等。 观察期 在全球金融危机爆发后，如果美国切实投入救援方案并且符合各方的期待，政策明显产生预期效果，各项经济指标不再下滑，此时间段内均属于观察期。 行业拐点 在国际金融援救措施明显起到效果，国内经济环境显著改观。（预计在09年3月份~5月份。 行业回暖期 针对地产行业，国家在确定扶持、发展的主基调后，并继续出台相关的实施细则，使政策能够让民众受益。地产行业则进入回暖期。 行业上升期 行业前期看好，主要取决于市场的资金充裕程度。重要的指标是保证金率在12～13%。宽松的货币政策将会推动行业迅速上升发展。;首次购房最低首付比例调整为20% 首次购房贷款利率可优惠至0.7倍 公积金贷款利率3.87 对个人销售住房暂免征收土地增值税 个人销售或购买住房暂免征收印花税 首次购房契税下调1% 公积金40万贷款、异地贷款、商业转公积金贷款;过去几个月是国家对房地产政策调整的试探性出牌，“国三条”及“省十条”出来的“政策合并”调控方式已形成模式，今年将以“中央出思路、地方自行决策为主”进行政策调整 总结来看： 1、积极的财政政策和适度宽松的货币政策作为应对国际金融危机的政策，将继续实施 2、房地产企业将以主动应对形势变化为主要观念，适时作出营销策略的调整 3、在政策调整其内，受进一步利好形势的影响，加上购房体系的再次调整，刚性需求将得到一定程度释放，也将慢慢引导购房者走出观望情绪;竞争分析;2009年1月竞争楼盘销售情况一览;2009年1月竞争楼盘未来推盘预测;暂用名; 已出让未上市项目总建筑面积将近200万平米，加上近期拟出让的飞机场地块（位于勤业路南侧，龙江路东侧，本地块规划用地面积龙江路东侧1020亩，龙江路西侧741亩，以2.5的容积率计算近300万平米），加上目前在售项目的未推部分，未来总供应量将约达到约550万平米，这一巨大的供应量将全部集中在青枫公园周边，未来的竞争形势将变得十分残酷，短期来看，旧城改造所带来的民房拆迁将促进刚性需求的增长，现房及准现房将逐渐受到青睐。;营销策略;08年营销回顾;08年媒体渠道回顾;09年销售目标;面临严峻的市场条件，以及逐渐深入人心的品牌价值，此阶段的首要任务集中在对于产品的挖掘与提升方面起到一个承前启后的作用。 配合不断推进的营销环境改善的节点，同时进行客户蓄水，为市场复苏反弹积蓄能量。 推广方面以保温为主，重点曝光，通过适量而有效的广告投放，形成持续的市场曝光，并在项目的各大重要节点引发重点关注。 间隙式推出在价格上较有吸引力的房源房源，维持市场持续关注，并带动其他非特价房源的去化;基于市场条件与政策环境的不确定性，上半年主要基调为：先求生存，在求发展，而下半年的营销动作将视市场情况伺机而动。 展开产品细节的诉求，形成广泛的产品力认知，使项目的差异性特征更加明晰，使客户清晰明确的了解项目“与众不同”。;策略执行;5月下旬 春季房展会;推广目标：延续上一波优惠策略带来的销售业绩，去化剩余房源；为三期开 放积累客源 推广重点：传播项目亲民形象，增加项目在消费者心中美誉度 媒体配置：选择以户外广告、报纸广告等大众主力媒体结合网络条幅及现场工地包装等，达到项目销售信息传播，塑造项目的总体形象。;价格减法 幸福加法;青枫百艺汇之少儿篇;时间;5月为传统的销售旺季，但是由于受08年金融风暴的影响，具体情况需要在03月到05月两会各地政策逐步出台后，国际国内的相关产业经济指标是否发生转向，此时市场需求仍然以刚性需求为主要突破点，销售环境的升级将带动此部分客户的消费积极性，同时此阶段也是众多竞争对手大