广州保利鱼珠项目定位报告.ppt

保利鱼珠项目定位报告;CATALOG;项目定位;鱼珠项目面面观;大广州视角看鱼珠;房地产发展视角看鱼珠;规划视角看项目;广深高速;自驾车10分钟抵达珠江新城：项目周边交通四通八达，主干路为黄埔大道、中山大道、环城高速、广园快速组成的路网 现状双地铁上盖，未来两条地铁线：项目临地铁5号线三溪站、鱼珠站，步行5分钟距离；未来5年内修建鱼珠-新塘的地铁10号线 目前仅2条公交线路：261路（中山八-东风路-冼村-员村-鱼珠）、43路（火车东站-员村-鱼珠码头-大沙地）;地块分析;地块分析;景观视线;本项目;地块现状及指标;项目整体定位：;规划调整;;市场经验表明， 各业态销售速度（现金回收能力）;;调整后的规划;分业态定位;1 住宅定位;住宅观点;珠江;住宅产品层次划分;住宅定位论证;市场视角1：黄埔区住宅市场来看;市场视角2：天河东部板块住宅市场来看;市场视角3：广州中心城区住宅市场来看;保利琶洲湾住宅的产品档次定位;保利琶洲湾VS保利鱼珠项目竞争策略： 产品档次差异化，推货时间错位，避免系统内同期竞争;主力户型论证;观点:;对比两个时间段可知：180平米以下户型的成交，受大势波动的影响明显较小。 从内部成交结构来看：无论大势好坏，160平米户型都是市场成交的分水岭。;回顾1：市场低迷时城市资源型大户型豪宅表现;楼盘 （2009销售额）;市场低迷时，品牌发展商在市区亮点楼盘的突破产品都在160平米以下。;旺市时，以万科为代表的品牌发展商在老城区打造市区小面积豪宅，不断突破市场单价天花板。;新趋势：老城区的城市小豪宅;案例：万科华庭;提升档次的产品亮点打造;提升档次的产品亮点打造;住宅小结;2 公寓定位;调整后的公寓规划;公寓户型配比;住宅式公寓;;广州公寓市场表现;公寓部分定位;项目;老城区，50年办公用地，做中端户型的项目。;项目;住宅公寓案例小结;项目;酒店公寓案例—保利世贸公寓;酒店公寓案例—领峰W公寓;住宅公寓案例小结;公寓价格预期;价格预期划分;小结：居住类产品配比;珠江;本项目居住类产品户型配比及价格控制;3 写字楼定位;调整前指标;写字楼建议;Q3;Q1;2010-2011年广州写字楼市场供应情况;未来可售写字楼情况;甲级写字楼销售不平均，个盘差异大，月均约2000㎡/月，而乙级写字楼成交平均，月均4000㎡/月，从销售速度出发，乙级写字楼比甲级理想;琶洲与项目区域对比;东城国际、怡港大厦、广州裕港大厦案例分析;项目;黄埔区行业情况及分析;制造业习惯厂房兼办公，在区域内寻找总部办公机会不大;写字楼结论;名称：科汇金谷 位置：萝岗科学城科学大道 规模：占地15万㎡，总建30万㎡ 业态：独栋写字楼与公寓组成，写字楼47栋、公寓2栋，共49栋，会议展览中心、裙楼商业， 户型：写字楼单栋3000㎡至7000㎡，公寓36-40㎡单间、67-81㎡两房和103㎡三房 售价：写字楼11500元/㎡（毛胚），公寓13000-15000（带1000元/㎡装修） 成交情况：总货量：222587㎡，成交67922㎡，成交30%，月均5660㎡ 成交客户来源及特点： 自用客户：区域内客户小新塘拆迁，行业分散，大客户有铁通集团、岭南学院、东莞超市私企主、皮具私企主 投资客户：广州市区写字楼投资客户及珠三角私企主 成交原因分析： 区域内唯一可售写字楼 区域现售价不高，升值空间大 独栋写字楼产品特殊，面积不大，中型企业可做企业总部，有冠名权 ;项目客户分析;Q2;Q3;案例1;案例2;案例3;OFFICE;地标建筑业态组合建议;4 商业定位;商业调整??划;商业地块分区定位;西堤 商圈;本案;案例借鉴：广州万达广场;案例借鉴：广州万达广场;项目规划设计参考;SHOPPINGMALL业态参考建议; ;洲际步行街楼层规划论证;洲际步行街楼层规划调整建议;区域;洲际步行街业态建议;洲际风情商业街案例参考：龙湖郦江;洲际风情商业街业态;鱼珠商业定位综述