新聚仁上海东方渔人码头市场策划报告.pptVIP

东方渔人码头市场策划报告;东方渔人码头——2010年上海世博会最重要的配套设施之—，“东外滩”第一重大工程项目； 从政府的支持力度、项目功能定位以及规划形象来看，自身是城市顶级物业 我们的产品物业类型？ 我们的市场定位方向？ 我们的的市场瓶颈是什么，如何相对应解决？ 我们的价格及客源定位？;解决问题一：办公还是住宅类产品？;区域属性;宏观供求;溢价空间;杨浦宏观市场;杨浦微观市场;宏观供求：住宅供求环境明显好于办公； 宏观价值：住宅类价值爆发力大于办公市场，尤其是豪宅； 微观市场：区域住宅价值释放强于办公，销售周期快于办公； ;解决问题二：如何塑造居住类产品？;价值传承;未来形象;自身形象;自身条件：仅凭“滨江”，足以联想到“豪宅”; 自身形象：东外滩代表性个案； 区域形象：传承外滩价值，同级别于其他外滩价值的滨江豪宅指标区域；;解决问题三：办公类性质豪宅的市场瓶颈、如何突破？;豪宅类别;价值对比;去化对比;项目介绍;项目介绍;项目对于同类产品的优势： 相对御华山、济南路8号，项目优势： ① 拥有一线滨江景观； ② 拥有高端酒店配套；;市场机会：办公性质的豪宅价值被市场认可的，具备一线豪宅的价值运作空间； 市场瓶颈：办公对外籍客的限制、市场面积段分割不合理，导致去化相对缓慢；;项目产品建议;一、面积段分割建议 ——顺应主力市场的发展及需求;从面积看，豪宅以三房和四房为主力，三房占到29%，四房占到47%；三房面积一般在250-300㎡左右，四房面积控制在250-350㎡。;豪宅面积段;① 市场主流考虑：主流面积段三房250-300㎡、四房250-350㎡； ② 市场去化考虑：面积段在220-360㎡之间最具市场去化支撑；;设备用房;设备用房;户型分割三 29-31层（一层二户） 总套数：6套 标准层面积约1330平米 得房率约70-73%;面积配比表;二、会所建议 ——首座最顶级、最专业的空中江景会所 ;首个屋顶星空江景泳池 首个世界顶级西餐厅 首个悦榕庄顶级SPA会馆;会所顶级配套一：首个浦江屋顶星空泳池;世界顶级餐厅——米芝莲;SPA专业特色： 将泰国普吉岛的SPA特色移植到上海 设置特有的春、夏、秋、冬护理疗程, 天地五行(土, 金, 水, 火, 木)护肤疗程相结合 特色“热桂石按摩” ，用从香格里拉空运而来的，雕有西藏佛教神圣mantras及8种吉祥物的热桂石进行按摩;我们的项目管理服务;三、装修、风格建议;5000-6000元/㎡的豪华装修标准;室内设计事务所—— 香港高文安设计事务所;盛装米兰 显赫曼哈顿;盛装米兰 ;显赫曼哈顿;家具----MICHAEL AMINI公司专门定制 照明系统----意大利灯饰MASIERO STILE （客厅豪华水景吊灯等） 家电系列----Gaggenau等品牌的嵌入式豪华家电、以及47寸液晶电视等 厨房——德国BULTHAUP厨房整体橱柜 特色菜单式装修服务----买家更可从清单中挑选自己喜好的产品，从Frette限量版埃及棉质床单到Hermes皮革制品和家居用品，多个世界级奢华家居品牌提供的值得珍藏的商品。;美国一线家具品牌MICHAEL AMINI;意大利灯饰MASIERO STILE;德国BULTHAUP厨房整体橱柜;首个最奢华共享大厅;奢华酒店式大堂;奢华的酒店梯厅;项目价值、客源定位;一、价格建议;区域价值;;相对豪宅市场，项目目前区位所对应豪宅属性偏弱，应属二线豪宅（60000-90000）； 相对区域市场，一线滨江、标杆形象，应高于区域最高价（42000）；;二、客源定位;客户定位;项目办公性质，限制了港澳台、外籍人士的主力购买力； 更多面对的是上海本地、长期居住于上海的外地人士；以及江浙一带为主的作为第二居所、兼顾投资的外地客。;价值对接;报告结语;报告结束 敬请指教;附件——上海豪宅;“地理区位”及“景观区位”的唯一性;精装修“豪华空中别墅”; 11.2米进深，18.6米弧长的奢华会客厅。; 3米进深，34.6米弧长上海最壮观的观景阳台，媲美世界所有标志华居的中国奇迹。;奢华主卧套，100平米私密 空间，拥有全景景观视野。;全套进口厨房设备; 德国当代DORNBRACHT五金龙头 意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸 德国汉斯格雅HANSGROHE沐浴组 挪威耐克森NEXANS地坪加热系统 德国威宝VILLEROY BOCH卫浴陶瓷用品;配备当今世界最顶级的建材设施;公共部分建材设施;私家 建材设施;台湾晶华国际酒店集团品牌;汤臣一品;LOCAT