无锡民丰路地块开发策划评审报告.ppt

无锡分公司/营销部/技术部 ; 正式介入无锡民丰路项目一个多月以来，随着对市场的了解、产品的深入，我们也越发感觉到项目任务的艰巨。面对蜂拥而至的竞争对手，在一个区域还不太被认同的片区，我们应如何将新城的这面大旗牢牢地插在这片土地上，如何审视在无锡的第一个项目？我们优势在哪？我们能做什么？什么样的产品才能快速地建立起公司的品牌？带着这些问题，我们进入今天的策划评审。;地块分析 项目市场环境分析 产品初步市场定位 项目开发整体思路 项目规划设计与整体估算 产品标准及成本明细描述 前期实施主要节点与配合要求 实施存在的难点与解决思路; 北塘区位于无锡市区西北部，面积31.5平方公里，人口约35万，下辖黄巷、山北、北大街、惠山4个街道办事处。作为太湖明珠无锡中心城区之一的北塘，地理环境优越，水陆交通便捷，名胜古迹荟萃，人文底蕴醇厚，自古以来就是充满江南灵气的风水宝地。北塘是近代无锡民族工商业的发祥地之一，商贾云集，经济发达，米市、钱庄、布庄、山货行林立，曾是无锡最繁华的商埠。古运河横亘东西，312国道穿境而过，境内主要道路与沪宁、锡澄、锡宜等高速公路直接相接，是出入无锡的交通枢纽。境内风光秀丽，天下第二泉、寄畅园、惠山寺、黄埠墩等名胜古迹享誉海内外。 ; 本地块位于无锡市北塘区凤宾 路北塘新城板块， 距离核心区胜利门广场约2公里 距离区域现有核心区青石路吴桥约2公里； 项目周边有规划在建的卖场超市、北塘区行政中心以及市民广场等，是北塘区未来的行政、文化核心区。 【经济指标】 占地面积：118821.9平方米 物业类别：商业、住宅 总建面积：261408.18平方米 容 积 率：2.2 覆 盖 率：25% 绿化系数：40% 成交楼面地价：1599元/平方米;;地块周边现状——道路与河流;地块周边现状——配套;沪宁高速 锡澄高速 锡宜高速;由于政府行政中心的搬迁和政府南侧大型配套邻里中心的规划建设，北塘区再造一个居住中心的用意十分明显，周边的土地储备也为这一规划实现提供了广阔的平台;土地??性;根据上述分析，就地块开发条件而言我们可以得出以下结论：;二、项目市场环境分析;无锡市总体市场——城市结构;　;数据来源：无锡市房产局;2、区域市场;区域项目概况;个案信息;将售项目;代表个案对比分析;区域存量房市场及居住人群分析;民丰路片区;五河片区;梨庄片区;; 从2005年和2006年北塘区供销情况看，虽然北塘区供应量和成交量的绝对数量都在增加，但跟同样意义上属于老城区的崇安和南长区相比，北塘区呈现出供应量所占比例放大、成交量所占比例下滑的态势，这意味着北塘区未来的销售压力将会逐步加大，随着北塘新城的建设步伐已经加快，区域大面积城区拆迁改造，这将会在提升区域整体开发热度的同时加剧未来区域内的竞争。;对06、07两年已成交为推出地块分析可知，未来区域将有约197万平方米居 住为主项目推向市场，区域市场将在现有基础上进一步放量。 未来区域竞争异常激烈！;区域房价走势;区域价格预判;区域未来发展趋势;区域市场总结;同质板块分析——崇安区;崇安区项目概况;综合上述我们可以得出以下结论：;三、产品初步定位;客户定位;2、产品定位;客户居住习性与特征描述;无锡市代表项目产品横向对比;同质相邻区域项目产品横向对比;本项目区域内产品横向对比;对比结论：;结合公司现状——目的、经验、能力;产品定位;产品设计建议;建筑立面风格的意义;建议立面风格;通过前面对市场的分析，可以得出：;环境设计建议;商业设计建议;区域商业现状分析;锡澄路沿街商铺多为机械,零配件的专营店,面积区间在100-300平米,门面布局基本一致,分为展示区,库存区和柜台.100平米的店铺月租金在6500-8000元/月,商铺集中在立交桥附近。面积在40-80平米的小店铺多为中介公司,银行,小饭店租用.门前布局简单的分为接待区和前台接待.一般40平米的店铺租金在每月3000元左右。锡澄路交通边界,但货车较多,所以比较混乱,路面较脏。;兴源北路地段较好,离市区近,沿街店铺很多,主要为50平米左右的单间店铺,从事电缆和机械零部件的销售.60-90平米的金融机构较多,餐饮类用地面积稍大,在100-200平米左右.租金价格相对区域内其他路段较高,中国银行60-70平米左右的年租金为7-8万元,而超市,饭店等的租金在12000-15000元/月,此路段交通便利,人气较旺。 ;凤翔路，此路段正在施工,现场较混乱,路南面全是脚手架,路北面也正在施工,除医院,超市和银行未拆迁,其余店面都已经拆迁,工行和中行面积在2