江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告 2009年.pptVIP

地块价值分析——外部景观价值 规划的核心问题是对周边资源的均衡利用以及对江景资源的展示 整体规划概念构思原则：通过水系解决资源分布不均的问题，通过水系形成的组团自然分隔 主力商户定位 定位属性思路 项目属性定位－思路一 产品功能定位 集高尚居住、主题SHOPPINGMALL 、餐饮娱乐为一体的 城市生活国际样板城 未来城市先锋住宅·主题MALL·吉安餐饮娱乐后街 形象定位 项目形象定位 青原都心 · 24小时永不落幕的不夜城 阐释： 青原都心 ： 昭示性的建筑综合体及极佳的区位优势，势必成为青原片区新一代的城市地标。 24小时永不落幕的不夜城：每种物业功能有其特定的运行时间范围，将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，形成永不落幕的“城中之城” 。 方向：强调气势 特点：强调多物业功能的特点及一站式生活方式的理念 PARK SPIRIT 公园盛世 青原地标 · 24小时永不落幕的不夜城 项目总体定位主题 建造 吉安门户 浓缩城市 的计划 集文化、居住、商务、休闲购物、餐饮娱乐、酒店服务 “六位一体” 的城市功能浓缩综合体 倡导并实现城市都会“一站式”新生活方式 浓缩城市概念解析 集文化、居住、商务、休闲购物、餐饮娱乐、酒店服务 “六位一体”的城市功能综合体，浓缩用户的时间与成本，各功能产生互动效应，带动各物业升值 住户出门即能享受全新多元化、高效率的都会“一站式”生活模式 浓缩城市 商务办公 文化交流 休闲购物 酒店服务 居住 城市功能综合体 餐饮娱乐 概念演绎 城市功能综合体 HOPSCA 豪布斯卡 本阶段报告包括四个部分 项目整体开发计划研究 B1启动区定位及招商建议 项目开发战略及整体定位议 财务分析 未来本案及区域内中高端居民持续增长的消费力、消费需求和消费特征 对商业配套的升级版需求 项目东侧已形成的商业氛围 本地区未来商业规划 借势 方案一 以满足社区内居民的消费和生活需求为目标，内向型为主，外向型为辅的社区型商业 方案二 以特色主题商业的号召力带动商业氛围，兼具内向型和外向型特征，在满足社区需求的同时更多追求产品的外向型功能 应题型 特色型 满足本项目目 标客群消费需求 为后期开发起到 形象示范作用 实现商业价值最大化， 引发商业与住宅的良性互动 集商业（“商城式”农贸市场 及生活配套商业）和中高档社区 为一体的新型城市商贸综合体。 定位的提出 住宅 吉安特色民俗食品市场 商业 业态规划 业态规划： 2F、3F部分仍做农贸；民俗食品/鲜花 1F 农贸市场 规划原则： 合乎项目社区配套的总体定位； 项目价值最大化； 考虑业态选址要求； 可承受租金情况。 从以上的业态选择及项目将成为区域新的坐标，家庭消费将是区域消费者甚至全市 消费者就近消费意识最强的项目，因此家庭消费将是项目的核心 策略选择 地块整体定位思路 住宅思路 商业思路 案例参考 自我中心化系统分析 SWOT分析 政府、企业 主题商业 会议中心 星级酒店 辐射周边人群 生活配套商业（如：超市、干洗店、美容美发、药店等） 项目住宅大规模居民 外向型日常消费商业（如：餐饮、酒吧、咖啡、网络会所等） 本项目业态互补、功能互动关系图 休闲娱乐 城市居民 宜商宜住的LOFT（面向中高端外地驻吉人员、在外赣籍人士等） 商业街区 LIHO 从项目造城的“双核”理念出发，我们能够推导出项目综合开发的思路：住宅、商业、商务、公建配套的业态互补、功能互动，“自我中心化”。 延续项目整体“在城市新区造一个中心，创造另一种可能”的“主动中心化”思路 走业态互动、功能复合化，通过项目功能化体系的建立，规避市场风险； 地块整体策略选择 通过产品创新、多业态互动实现区域突破， 形成项目核心竞争力。 定位思考 增强抗风险能力 打造核心竞争力 策略选择 地块整体思路 住宅思路 商业思路 竞争对手 青原区住宅户型供需情况 青原区住宅客户群分析 住宅开发策略选择 主流市场低风险 首置和首改客户 舒适户型 产品创新 开发策略 策略关键词 依托产品创新进入青原区主流市场， 以主流市场户型为主全面争夺首置和首改客户， 降低项目开发风险。 城市生活先锋住宅 ＋先锋住宅、创新户型、升级产品、增值无限＋ 住宅功能定位 住宅部分的客户界定： 经济实力较强，为父母改善居住环境，注重居住舒适度及生活配套 两房、三房、四房 重点客户群 (30%) 事业有成，重视生活品位，讲究社区环境及质素 二房、三房 华能电厂中高层管理人员 两房、三房等 二房、三房、四房、复式 意向户型 基于业务需要或安置相关人员，经济实力较强，注重社区的档次，配套便利程度 经常往返于青原区的商家或其它人员 游离客户 (5%) 注重投资热点区域，首选风险较低，升值潜力较大的物业 青原区中有换房需求的原住民及调