策源无锡太湖新城威尼斯地块市场定位报告.ppt

威尼斯地块市场定位报告;房地产市场分析;;沪宁中轴核心，江苏经济核心基地 ;立体交通体系，华东交通要塞 ;环太湖经济圈核心腹地 ;无锡国内生产总值近年平均每年增长约15%，宏观经济效益稳步提高； 2008年，无锡人均GDP突破1万美元，GDP增幅大大高于全国平均水平; 无锡近三年的城市人口总量平均以11%的增长率递增，城市化进程迅速； 人口的快速增长，带来住房需求的增加，促进了房地产的发展；;2008年无锡市人均支配收入在长三角各城市中位列第六，体现了较高的购买能力和水平; 人均工资水平年均增长幅度在15%左右； 人均可支配收入水平年均增长幅度在18%左右，略高于城市经济总量发展水平； 在城市整体经济水平不断发展前提和基础上，城市人民生活水平同样处于快速、稳健发展阶段； 人均可支配收入水平发展速度高于人均工资水平发展;;无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5;09年无锡商品房市场供销两旺;年份;市场渗透分析： 供应主要集中在滨湖、新区、惠山、北塘，四区份额达到91%，且滨湖占1/3之多； 市场吸纳分析： 滨湖稳定在30%左右； 惠山对整体客源的吸纳能力下降； 新区受万科开盘影响，短期窜高； 预计未来一段时间内，市场份额将仍然集中在滨湖、新区和惠山;;太湖新城规划背景;“城市南进，产业北移”;功能定位 行政商务中心 科教创意中心 休闲居住中心 ;规划建设范围 位于无锡主城区南侧 北至梁塘河 南至外太湖 东至京杭运河 西至梅梁湖 总用地面积约147.22平方公里 现状人口约19.46万;;顺应“城市南移，产业北移”的城市发展思路，滨湖区将承接城市中心职能； 太湖新城是无锡未来的行政商贸、科教创意及休闲居住中心；;太湖新城和蠡湖新城是无锡市两大重点打造区域，国务院温家宝视察后要求加快新城的工作推进，加快产业升级； 太湖新城内行政、文化、会展等配套工程建设如火如荼，多在2010年交付使用； 目前区域已经成为无锡高收入人群的首选置业区域；;;梁溪板块;01-02年;;五湖大道 ;轨道交通1号线和4号线交汇的枢纽站 １号线骨架路线，南北走向 从堰桥至雪浪，总长30.52公里，预计2013年通车 ４号线辅助线,半环状衔接各新城板块，从天河至查桥，总长40.45公里 ;新城模式之二交通因素 新区内路网的建设和布局，加强跨区的交通，改善老城区的交通，为导入人流和企业的入驻起到重要作用;周边商务区 无锡新加坡工业园 太湖国际科技园 太湖科教产业园 无锡国家高新技术产业开发区;新加坡工业园 ;新城模式之三产业因素;;主要技术参数： 土地面积：150000平米 容积率：1.6-1.8 建筑面积：24000-27000平米 建筑密度：小于30% 建筑限高：小于等于12层 绿化率：35% 容积较高，若发展高档住宅，必将面临容积牺牲； 地形不规则，规划排布难度较大； 量体在区域内属于中型规模；;苏州城市发展方向为“中核、东进、北拓、南优、西控”； 承担了苏州城市东进责任的园区将成为市区主要的人口导入区；;新城市中心、高档住宅区、商务会展核心区！;项目事实;;结合项目的特性，项目组认为本项目的竞争格局将划分为地缘性区域和郊区化生活方式辐射区域。主要面临蠡湖新城板块，太湖新城板块，南长板块、运河沿线等高档楼盘的竞争。 整体上呈现泛全市化竞争。;项目;区域目标打造无锡新城中心，得天独厚的自然优势和开发潜力、政府总体的规划以及开发商的接连入驻，区域内楼盘品质将得到较大提高;对比次级竞争区域，项目所在的太湖新城板块具有明显的优势;一级竞争激烈化;;尽管项目所在地非城市资源最核心地带，也非第一排湖景资源，但我们要对整体区域发展有远见，占位第一梯队，定位向市中心及太湖广场核心区看齐;领导者;挑战者（主） 差异化（补缺者）（辅） 高性价比（产品策略）;;苏州区域借鉴案例选取的原则;开发理念：有山有水的城市生活社区;开发策略：度假街区式综合开发模式，精致生活与商业街区结合，异域度假的休闲感受;产品策略：差异化的产品形成有效市场区隔;项目开发成功可借鉴因素分析;1，无锡万科·东郡 项目规划期难点：当时区域配套较差，主力公寓价格在4000元/平米，若按照区域均价销售，项目面临低利润输出，且难以脱离“区域价格制衡”，如何摆脱“价格诅咒”，脱离现有竞争开辟新战场成为摆在万科所有规划人员面前的一个难点！ 规划波动：一共进行了3次内部调整，第一次为高层社区但增加社区配套；第二次为高层+别墅社区，用别墅先期入市，提升项目综合品质，拉升后期高层售价；第三次为高层+洋房，以洋房作为别墅的替代产品先期入市，提升项目品质，拉升后期高层售价。最终确定以高层+洋房这样的产品配置进行规划。 达成目标：洋房以区域内空白产品入