苏州科技城42＃地块公寓项目产品定位报告.ppt

科技城42＃地块产品定位报告 ;前言：;报告目的：;报告主要分析方法：;报告主体架构：;苏州楼市前景综合分析;;苏州07年1月—08年6月每月成交面积;苏州07年1月—08年6月每月成交均价;“淡 ”是苏州楼市上半年的一个基调，开发商压力普遍较大。融资难，销售不畅。 如果下半年观望情绪仍然浓郁，迫于资金压力，价格回落的可能性还是比较大的。 目前苏州均价已经站稳至7000元/平，比较坚挺。但鉴于土地成本的因素以及钢材等原材料的大幅上涨，人力成本的上升等因素，苏州楼市价格大幅回落的可能性非常小。 虽然宏观调控政策给全国的楼市带来了强力的冲击，苏州楼市受影响也较为明显，但刚性需求仍然存在，并支撑着楼市前行。 ;;; 房地产业情况： 2007年房地产业继续保持稳健发展。全市房地产开发投资565亿元，比上年增长20%，占全社会固定资产投资的比重为23.9%。其中，住宅、商业营业用房和办公楼投资分别增长16%、53%和38%，占房地产投资的比重为75%、2.4%和17.4%。商品房施工面积为5700万平方米，增长7%；竣工面积为1600万平方米，下降12%。商品房销售额为980亿元，增长53%，其中住宅销售额为820亿元，增长56%。 房屋二级市场置换交易活跃，市区存量房交易成交面积为275.93万平方米，其中住宅211.45万平方米。规范存量土地的利用和转让，全市拍卖、招标和挂牌交易用地2800.52公顷。全市建成定销房面积56万平方米。 ; 固定资产投资情况： 固定资产投资保持适度增长，坚持以有效增量带动存量调整，促进投资结构优化调整。全社会固定资产投资2360亿元，比上年增长12%。其中国有经济投资402亿元，比上年下降12%；三资企业投资765亿元，增长16%；私营个体投资760亿元，增长13%。投资结构继续优化，第二产业完成投资1223亿元，增长5%；第三产业完成投资1134亿元，增长20.5%，占全社会投资比重达到48.1%。全社会施工房屋面积11550万平方米，比上年增长12.0%；竣工房屋面积4200万平方米，下降9.0%，房屋竣工率为36.4%。全市新增固定资产2150亿元，固定资产交付使用率为91%。 ;居民生活情况： 居民收入水平稳步提高，收入来源更趋多元化。市区城市居民人均可支配收入21260元，全市农民人均纯收入10300元，分别比上年增长14.7%和11%。在工资性收入保持稳定增长的基础上，财产性收入和转移性收入比重提高。 居民家庭财产继续增加，年末城乡居民人民币储蓄存款余额2591.27亿元，比上年增长6.7%。年末家用客车拥有量达48.28万辆，比上年增长30.6%。市区居民人均生活消费支出13959元，农民人均生活费支出7655元，分别比上年增长11.9%和12.4%。市区居民食品消费支出占生活消费支出的比重为37.9%，农民为36.2%。 住房保障工作加强，住房条件进一步改善。市区享受廉租住房制度保障政策的住户累计2125户，组织供应中低收入家庭住房1000套，完成解危修缮工程总量13.54万平方米，五个老住宅小区、建筑面积69.52万平方米的居住环境综合整治工程如期完成，受益居民达1.1万户。 ;进入08年： 苏州国民经济整体仍然在高速运行，GDP与上年同期相比增长了12.5%。 居民收入08年上半年与去年同期相比增幅9.7％左右。 外向型经济继续保持快速增长势头，进出口总额超过了650亿美元。 产业结构在进一步优化，高新技术产业等处于良好的发展态势;;新区市场主力户型分析;; ;半地下室约100多平米，设有停车库、会客厅、活动室、吧台、卫生间等，活动功能齐全，且现在社会上比较流行别墅拥有半地下室。 一层平面约150多平米，设有起居室、厨房、餐厅、客厅、书房兼卧室等，空间大而舒适，主要特色为、大面积的中庭、后庭，景观丰富，可由主人自行设计。 二层平面在100多平米，主要以休息睡眠为主，有三间卧室，其中南面超大开间，，带有电脑房、书房、卫生间。中部又一大面积露台供主人休息、娱乐。 整个设计动静分离，以人为本，充分考虑人与自然的接触，缺点是面积浪费较大，但对于别墅客群来说，这个缺点或许不算缺点，提高了居住的舒适度。;; ;2室的112平米，属于比较宽敞的户型，从户型图看，优点明显,两卧室朝南，客厅也面南，采光丰富；缺点是各卧室、卫生间的门均开向客厅，私密性弱，但通过隔板可以有效地隔离该弱势。 3室的约135平米，户型方正，起居、主卧室朝南，采光良好，但两次卧朝北，且各户型的私密性不够，此种户型偏向于以客厅会客交流为主。 整个设计布局不是十分合理，相对而言，2室的设计更为合理。; 项目定位于CBD新知财富阶层的格调生活场，左边古