长春西郡帝景项目推广策略方案.ppt

西郡帝景 ;纲要: 1、回顾与发现 2、市场与竞争 3、消费者分析 4、传播策略 ;回顾与发现;项目目前14栋已经封顶，其中1—8号楼为回迁房，11#、12#楼销控，从08年9月至今销售9#、10#、13#、14#住宅。;;销售：2008年9月至今近16个月时间内销售住宅101套消化速度缓慢， 导致其门市、车库、 活动室销售疲软，核心是客户量严重不足， 以及对项目的认可度低。;项目的形象已经确立，但是对消费者没有实质性的冲击，项目的优势和 前景缺乏深化，形象有些空洞。;室外;形象：一直延用上述的DM单、海报、户外广告牌、室内的看板、展板， 只是对项目的形象进行树立，但是对项目的优势、产品卖点、前 景等等都没有进行深化。 推广力度：户外展板仅火烧里一块，海报在火烧里仅张贴过两次，DM单 派发时间和次数也是很少。 影响范围：火烧里部分客户、客车厂部分客户、合心镇部分客户、周边厂区 少数人、市内客群知晓本项目数量更少。 ;形象树立缺乏支撑； 推广缺乏力度，知晓本项目的消费者甚少； 知晓项目客群，对项目的深入了解甚浅； 没有与客群产生共鸣 ;消费者心声： “距离市区太远了，生活不方便，这里配套也不成熟” “单价低，但是一次性拿出那么多钱，挺困难！” “知道我们客车厂要搬迁过去，但是也不知道我们这部门过不过去？” “也不知道这里将来能什么样啊？虽说是规划可是不太叫人相信！” “公司在这边，这里买个房子还是方便点！” “厂子搬过来了，我们也过来上班，对我们还有优惠政策，还可以吧！” “房子还行，户型差点！” “这房子迟迟不交工，应该是有问题！” ;地段尚未被认可 前景很模糊，对其并不乐观 付款方式不被认可，一次性付款给项目销售带来一定抗性 主力客群对项目了解不够深入 ;以上发现是将我们2010年的努力方向…………;市场与竞争;西郡帝景 2100元;项目的身份标签： 地段不成熟、 前景良好但尚未被认可、 价格低廉、一次性付款门槛有些高、 区域范围内唯一规模社区。 ;身份标签之一：;铁北板块;绿园板块、铁北板块、吉林大路板块、净月板块，几乎是从05年开始起步发展，并随之跨越式发展。起步时均价大约在2000元左右，经过四年的时间均价涨到4000多，可见涨速之快、涨幅之高、涨势之猛。 上述几大板块自然资源（除净月板块）、人文资源、配套资源等先天匮乏都是由后天的人为补给，才形成今天大踏步外扩的局面。 政府的规划和投资力度对板块的发展取决定性作用 城市化进程不断加大，城市板块外扩已势不可挡 支柱性产业的支撑，聚集人气对区域发展具有不可估量的作用 ;城市边缘住宅发展梯队分布;;宜景家园： 位于长白公路三公里处 为绿园区人民政府所建经济保障性住房，项目一期十栋共700余户， 已入住300余户，容积率：1.06，面积区间48—51平米，精装修 两室一厅一卫，均价1650元。明年开发二期，约七栋住宅。 开发商为绿园区人民政府， 建筑商为中国航空港建筑集团，目前兼该项目物业。 购房条件： 选房必须为绿园区低收入人群，到所在社区报名，经过评估条件合格者 有权摇号选房。 此项目不列入本项目的竞争对手;身份标签之二： ; 经济建设基础——一汽集团和汽车产业开发区、轨道客车、西客站， 是绿园区经济发展的三大引擎；绿园区已拥有经济开发区、西新供 应集中区等项目承载地；正在建设旧城改造、新城建设、生态居住、 物流发展等六大平台，承接机遇的能力空前强大。 绿园的比较优势有四：离一汽集团最近，区内落户中国最大的轨道 客车生产企业，哈大客运铁路长春西客站即将建成，拥有大成、皓月、 超大、高榕等几大农业产业化龙头企业。相应的，绿园区的项目就 要围绕汽车及零部件、轨道客车配套、现代服务业、农业产业化四大 领域谋划布局。;这里会是一座生态新城。绿园人提供的招商手册中，不仅有为轨道客车产业园 服务的基础设施项目和工业配套项目，更有生活服务配套开发项目。现在，绿 园招商的重点之一，就是尽快找到一户可以为长客股份新厂区4000余员工提供 餐饮服务的专业企业，为他们提供全程的后勤社会化服务。园区会建设绿地公 园，会建设现代时尚的居住小区，更会建设高档次的餐饮文化娱乐设施，未来 的长春轨道交通装备制造产业园，不仅是一座花园般的工厂，更是一座生态宜 居的小城镇。;明年，绿园区要全面启动合心生态卫星城镇建设，重点做好区域 规划设计、产业 布局和设施配套，争取省小城镇建设贷款，打通合心与西新工业集中区的连接通 道，谋划包装综合服务区、