2012年苏州礼品商的品城c区中心型商业项目定位及推广建议营销策划方案.ppt

苏州礼品商品城C区定位建议;核心问题界定;问题No.1：打造区域核心竞争力的关键所在？; 本案区域位置良好，处于金阊新城核心区位，周边专业化市场氛围较浓，尤以312国道沿线为主；区域内餐饮、休闲娱乐等配套目前较为薄弱；随着区域内土地的开发力度加强，对商业配套及公共设施的需求亦将大大增加。;区域规划;RBD核心商贸区的建设不仅能快速满足新城人在生活上各方面的需求，更将通过业态配套互动推动宜居新城快速发展。 本案地处RBD辐射范围内，将会进一步促进区域消费及商业的升级，为本案后续运营提供强大的需求支撑。; 路网条件良好：金阊新城启动建设以来，规划新建道路37条，总里程约40公里。五横五纵的主干路和环网状次干道路体系基本形成； 地铁3号线原规划方案并未经过该区域，目前政府正计划调整方案，地铁3号线将在金阊新城设有站点，这将为项目带来大批消费人群； 虎阜路西延、312国道改为城市道路等工程全线推进，使本案与周边区域联系更加密切，优质的道路交通状况将使项目区域分享更多的市中心区商务溢出。;区域商业项目布局;本案位于金阊新城，金阊新城定位于物流基地和城市副中心； 金阊新城的规划突出商业和居住功能，区域内多为各类型成熟的专业市场，但生活服务类商业配套不够完善，且档次较低； 目前区域内商业项目多位于312国道沿线，其中专业市场集中在312国道与联洋街附近，经多年培育，现已成长为一定的市场规模。富邻商业广场和金亿城均为生活消费类商业项目。总的看来，整体较大的体量使得个案对投资客源的竞争仍然较为激烈。;专业市场研究;生活配套类商业研究;竞争个案研究——富邻商业广场;竞争个案研究——金亿城;小 结;项目规划及现状;项目四至描述;SWOT分析;对应策略;项目主题定位研判;项目主题定位研判--强目的型商业;项目主题定位研判--强目的型商业; 此外，运动城还可以在节假日举行趣味盎然的活动，如攀岩比赛等，获胜者有奖品。一来可起到聚集人气的效果，二来得到了相对低端客户的认同，扩大了潜在客群。;运动城 选址要求; 本案地处金阊新城板块，从区域现状看周边的专业市场氛围与运动城风格不吻合，打造运动城难度偏大且商业成熟周期将被拉长。;项目主题定位研判--强目的型商业;;项目主题定位研判--区域休闲生活中心型商业;项目主题定位研判--区域休闲生活中心型商业;项目主题定位研判--区域休闲生活中心型商业;项目主题定位研判--区域休闲生活中心型商业;项目主题定位研判--区域休闲生活中心型商业;项目主题定位研判--区域休闲生活中心型商业;项目主题定位研判--区域休闲生活中心型商业;项目主题定位研判--区域休闲生活中心型商业;项目主题定位研判--区域休闲生活中心型商业;项目主题定位研判;立地条件 区域环境 项目特性;定位依据;项目消费基础--消费客群;2、经营商户 主要为周边专业市场的经营户，约5500户，按户均2人计算，约11000人； 3、打工者 主要是在专业市场的打工人群，受雇于市场的经营户，按每家经营户雇佣3人计算，约16500人； 4、外区域来此办事人群 金阊新城主要是商贸、物流企业，商务客、货车司机来往频繁，仅仅是传化物流基地每天往来的办事人群就高达12000-15000人（次）。预估整个新城区域内每天往来人群达5-6万人（次）。;;机电五金城空气压缩机经营户—李总：我做这行20多年了，总的看来不算太差。因为和我们打交道的主要是外地的厂矿企业采购人员，所以多少要有点商务宴请。现在这附近上档次的饭店、咖啡厅几乎没有，要开车出去找又浪费时间，不方便。 钱万里桥小商品市场床上用品经营户—薛女士：我女儿5岁了，正上幼儿园。一到放暑假，我就为女儿怎么带头疼。你看，这边有好多小孩，大人要做生意，顾不上他们。小孩子只能瞎玩乱跑，市场里人多车多，我实在不放心我女儿，只能让她呆在店里。她很不开心，天天跟我吵着要出去玩。要是附近有个儿童乐园就好了，我可以安排人带她去玩一会。 动迁小区居民—金师傅：我原来住在虎丘旁边，现在虎丘改造，我分到了这边的新房子。我看这儿没什么像样的超市、商场，都是卖机械、修汽车的，担心生活不方便，所以还没住过来。 传化物流—司机蔡师傅：我是安徽的，经常要到苏州来拉货。不过这里吃饭不方便，饭店太少，我觉得我的消费水平也就一顿饭20、30元吧，最好要干净一些。 新东方汽配城维修工小杜：我上班在这儿，也住在这儿，白天工作很累，晚上就想放松一下，但附近根本没有地方玩，哪怕连个网吧都没有。我有个朋友住在浒关，他那边什么都有。;项目消费基础--小结;终端消费群体定位;问题No.2：如何量身定做最适宜的业态配比？;租金建议;产品建议--大卖场吸纳量分析;产品建议--大卖场吸