2014年3月宿迁翡吹匿蓝湾定位报告意向书.ppt

翡翠蓝湾定位报告意向书南京微婉策划部 2014年3月; 宏观市场分析 房地产市场分析 区域市场分析 ; 宏观市场分析 房地产市场分析 区域市场分析 ;PART-01 市场篇—— 宏观市场分析;地理位置;总体布局： 通过大运河、古黄河、环城路将城区分割成六大片 区，形成开敞型，片区式空间结构形态： 老城区——全市传统商贸中心，教育、科研中心。 市府新区——全市行政、文化中心，现代生产服务中心。 宿豫新区——居住、工业兼容的综合性片区。 宿城新区——综合性生活片区。 市经济开发区——全市主要的工业生产基地。 骆马湖现代生态农业示范区——生态旅游、教育科研和现 代农业研发基地。 规划目标： 建立一级中心城市，人口规模50万人。;宿迁在江苏区域经济发展较落后，但发展前景较大，处于快速发展期，随着人均GDP不断增长，商业市场日趋繁荣，档次不断提档升级。;2013年CPI指数为2.4，较之05年CPI指数上涨,0.9 个百分点，居住价格上涨是拉动 价格总水平上涨的主要原因之一。 社会消费品零售总额持续向上， CPI指数浮动较大，市场交易具 有一定的波动性。;宏观市场特征;PART-01 市场篇—— 房地产市场分析;宏观楼市;政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化 2013 年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。 土地：全国量价明显好于去年，一线城市增长最为显著，地王频出 供求方面，2013 年 1-11 月，全国 300 个城市住宅用地推出及成交量同比分别增长 17.9%、34.2%，总出让金同比大 企业：销售业绩再上新台阶，拿地回归一二线，融资渠道多样化 销售方面，2013 年 1-11 月，龙头企业销售业绩再上新台阶，推动行业集中度进一步提升，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长 32%和 26%，均有望超额完成年度目标，千亿俱乐部中新增中海、恒大、碧桂园 3 家。 ;宏观楼市;宏观楼市;需求：政策预期加速市场变化，全年成交总量为近四年最高 整体表现：全年总量为近四年同期最高，3 月成交量创 2010 年调控以来高点 2013 年 1-11 月，50 个代表城市1住宅月均成交 2626 万平方米，同比增长 16%，比 2011 年和 2010 年同期均高出 25%以上，处于近四年同期最高水平。;价格：今年以来百城价格指数持续上涨，一线及少数二线城市涨幅尤为突出 百城均价绝对水平创新高，今年累计涨幅明显高于去年，但 11 月涨幅降至今年以来最低。根 据中国房地产指数系统对 100 个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自 2012 年 6 月止跌后 连续 18 个月环比上涨，今年以来整体涨幅明显高于去年。;宏观楼市;宿迁市2013年房价波动不大，较为平稳，均价在4500元/㎡左右，2014年初房价略涨； 2013年春节期间成交量大幅度上升，成交1055套，后期每月恒定维持在1800-2300套之间；;发展特征：宿迁住宅市场目前处于“成长”向“成熟”阶段发展的过渡阶段，市场表现为高速发展，特征为量增价高，“竞合”走向“竞争”。;微观市场总结; 宏观市场分析 房地产市场分析 区域市场分析 ;PART-01 市场篇—— 区域市场分析;;宿豫新区规划成居住和商贸的混合区，区域品质有所降低，高档次楼盘难出现； 宿迁客户地缘性以及豫宿区前期交通等问题，导致了豫宿房价在全市处于价格的低谷，后期通过规划和交通的弥补，区域房价会有一定提升； 宿迁属于房地产起步发展阶段，房地产开发理念相对落后，高档次品质型项目出现少； 小面积产品为目前市场成交主流，新入市项目，舒适性大面积产品供给加大，迎合改善型客户需求； 区域房地产成交客户以本地客源为主，典型的自需型市场，外来客源少； 从产品角度来看，客户对多层的接受度明显高于电梯类公寓产品，客户对物业费或电梯费敏感； 一体两翼规划，西翼总体规划更适合发展房地产，适合居住； 市场产品线过于单一，多层小高层主导，需增加产品线来丰富市场，提升市场品质力。;周边参考项目;户型情况分析;销售情况分析;未来竞争走势：短期内，本案所在区域虽开发量有所增加，但需求量会显著上涨，仍处于供不应求的态势，市场处于“竞合”格局；随着近期出让的土地未来3年内大量上市，供应将直线上升，但需求增速难以快速跟进，中长期市场将由供求持平向供过于求的态势发展，市场面临激烈的“竞争”。;区域楼市总结;客户分类;主要特征：企业高管、私营业主、少量政府高官等中产成功人士 次要特征：公务员、文教人员、企业金领等 辅助特征：宿迁周边城镇投资客群;