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世联上海鹏欣集团的郡江国际开盘前营销执行报告
郡江SOHO领寓 开盘前销售执行报告;我们的思路;01;A栋SOHO领寓：
楼层分布：6-19层（1-5层为商业与会所）
套数：287套
户型面积：65~304㎡，主力户型63㎡、65㎡、77㎡。
得房率：约60%;东外滩规划锁定SOHO投资价值，综合体属性、江景资源提升产品综合价值。
SOHO产品存在着高物业费、低容积率、区域价值认同度低等不利因素。
产品价值排序：区域价值》项目价值》产品价值;【市场竞争——区域内】：;区域外可替代产品供应充分，办公属性产品产生区域截客现象；
同属性产品的价格直接影响本项目办公属性产品价格的平台实现。;产品：
东外滩唯一的综合体
区域价值》项目价值》产品价值;现阶段上门客户素描：对于区域认同的自用类客户已经成为上门主力，置业目的体现为：投资兼自用。;02;目标;目标解析;03;Q1:如何短时间内快速提高蓄客量？——一切围绕客户出发;Q2:如何提高成???率？——一切围绕客户感知;营 销 执 行 动 作
;;展示攻略;媒体动作：线下迅速启动客户上门;活动目的：短期内迅速扩大产品知名度，竖立项目良好品牌形象，并最大化积累有效目标客户； 活动地点：万达国际广场（五角场） 活动时间：7月4-5； 活动物料： 沙盘； DM； 折页； 广告展板； 手拎袋； 小礼品，发放给意向购买者； 成本：约7万元;楼体面向高架巨幅;展示动作：有效逼定客户成交;现场氛围渲染（商业楼体包装+广场绿化）;室内展示（样板房+会所）;重要物料：销售的重要道具;销售管理：形成销售统一说辞，统一培训；
价格释放：大致均价段（16000-18000元/平米左右）;价格策略;客户动作;推售与价格：分三次推货，每次推货小幅提升价格;销售管理： 自7月10日起VIP开始认筹,释放不同朝向价格区间，逐步刷选客户;开盘前媒体投放;目标：维持销售热度，营造项目稀缺性，快速去化剩余楼盘;THE END
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