中信贵都项目营销的策划报告终稿.pptVIP

贵都项目营销策划提报;第一部分：市场篇;市场主旨篇：我们需要解决的问题;;太湖同质化竞争的生路;我们的出路在哪里？;本案存量产品的现状;苏州太湖沿线观景多层、小高层、高层产品供应的空白 苏州太湖沿线酒店式公寓产品供应的空白 太湖沿线小面积公寓产品供应的空白 ;对未开发土地的思考;存量产品的定位 第一个把太湖带上天空的产品； 制造观景空间，解决现存一半无法观景的问题； 制造休闲空间，解决现存休闲配套不足的问题。 未开发地块的定位 总体规划上要形成一个整体，同时带动2、5、6区的地块升级； 不只是看太湖，还要融入太湖； 创造临近地块的观景线； 太湖临湖线唯一与众不同的产品。 商业的定位 短期满足内配套； 中期（2、5、6号地完成时）满足区域配套； 长期满足门户经济。;目标客源及其特征 ;客源定位——酒店式公寓;客源定位——别墅;定位篇总结 ;第一部分：市场篇;产品主旨篇 我们的目标;规划设计理念;以水为主题，中央水景位于基地核心位置，形成小区的内湖景观，与太湖相对应。将地块北面水界面结合入口范围拉大，将太湖视觉观景走廊参透到六区，使六区能够直接临到太湖观景面。 ;区域动线分析;规划布局示意;地利条件创造;院落创新建议; “新中式风格”传承中式传统建筑风格，融入现代西方居住方式，实现室内外空间过渡与室外庭院的空间融合与划分，形成开放流通的空间布局，使人与自然亲密共生，在强调隐秘的私人领地的同时，实现和谐的公共空间。; 新中式建筑着力提高居住的舒适度,在庭院、地下室的处理中,也吸纳了更多现代生活流线的创新之笔,如外庭院、下沉庭院、内游廊等,让中式建筑以一种更自然、更现代、更具生命力的品相出现。;;建筑创新——水上别墅 以内湖为景观中心，沿湖布置水上别墅。直接临水拥有绝佳水岸风光、每户均配双车位车库、多个花园露台。每户水上别墅均设有伸入水中的木甲板和私家船坞，可直接从自家出发泛舟湖上，也可以自由穿梭，沿着太湖大道旁开辟的河道，游览太湖各区。;赠送面积——设置生活阳台、观景阳台、露台、半地下室和阁楼等产品元素，既可以有效扩大客户的实得面积，又可提升产品舒适度和项目档次。 ;商业 ;酒店改建方案建议 ;屋顶示意;过道改建建议;观景高台改建建议;裙楼屋顶改建建议;裙楼商业布局建议;特色服务区----满足社区业主的休闲、餐饮等特色需求： 面积分割一般在200㎡以上，对于娱乐要求面积更大，根据业态需要进行面积划分。;第一部分：市场篇;营销主旨篇 我们的愿景;品牌认识;推广总策略 ;常规的产品竞争已经不足以实现项目的愿景及价格上的突破。 通过“独特形象牵引”才能将愿景成为现实！ 市场情况表明具备这样的发展机遇及市场空间； 苏州的人文历史与现代化的经济发展形态具备形成国际化居住专区的条件； 中国文化论坛的高端文化属性可以融汇这样的定位需求； 公寓产品的特性及贵都地块的条件具备形成的条件； 区别于常态市场形象的策略并非只针对形象定位其本身客群； 内太湖创造产品景观条件。;（公寓） 主力客源：苏州 次客源：上海;海外造势策略 软着陆策略 媒体策略 展示策略 活动策略 销售策略;海外造势策略;对前期海外造势作系列全方位的跟踪报道，前期造势作为此阶段宣传的重要题材，扩大区域范围影响力； 采用媒体见面会的形式扩大宣传，结合与苏州区域内外国人的互动性活动促进更为广泛的认同。;媒体策略;展示策略 ;新区苏州乐园、园区金鸡湖等附件地设置楼盘的穿梭巴士,苏州常驻外国人可以方便的乘搭穿梭巴士来回到目的地,因此建议2007年7月-2008年10月，配备穿梭巴士。;活动营销 ;销售策略;销售通路;水上别墅均价：15000元/㎡ 六合院别墅均价：11000/㎡;主题;品牌印象建立（2007.5-2007.6） 中信太湖城本案热度建立，“涉外居住专区”概念深入人心 运作方法： 精品品牌形象曝光，在短时间内树立产品形象，制造市场轰动效应，并进入公寓客户启动积累阶段； 海外造势作为启动的报导题材；太湖区域优势及“涉外专区”形象作为主形象导入； 销售准备： 5月下旬售楼处进场； 工程条件： 6月启动存量改造（9月完成改造）——产品外在形象提升。 媒体安排 苏州——户外形象，报纸软文渗透；新闻报道为主； 大苏州、上海等外地市场——活动造势，营造题材； 全国性媒体共促中信太湖城影响力（如新浪、搜房、CCTV4、CCTV9）;公寓销售（2007.7—11） 促进大客户的成交；提升投资客关注力；实现存量热销 楼王炒作带动项目影响力；牵引地块价值提升 运作方法： 结合大客户的找寻，推案采用销二控一。视客户积累实况，若大客户未果，则十月放量余栋。 通过拍卖‘楼王’预约权的形式（拍卖一个未来），形成炒作题材，吸引市场关注。为别墅推广建立基础。