合肥市紫蓬新城项的目市场策划方案.docVIP

PAGE  [键入文字] [键入文字] 肥西“紫蓬新城”项目 （暂 定） 市场策划方案 合肥国安房地产开发有限公司 二00八年二月  目 录 结 论………………………………….…2 项目概况…………………………….… 3 市场研究…………………………………. 4 项目SWOT分析……………………….. 9 竞争对手分析……………………………13 项目市场定位……………………………14 项目指导思想……………………………17 项目产品定位…………….…………..….20 整体营销定位………….………………...23 附 议： 《项目合作方式探讨》 结 论 ◆ 项目所在地房地产市场显在的需求有三大类：一是旅游接待型需求；二是周边科教基地教职工、高校学生、街道市镇居民“城市生活”需求，包括日常居住与日常消费；三是周边区域内进城务工的“灰领”阶层的“城镇化”需求。所在地房地产市场潜在的需求有追求环境偏好，有闲阶层的第二居所。 ◆ 项目所在地房地产供应与需求不对等，但支撑房地产有效需求的产业基础薄弱，需求容量不大，各种需求需要整合满足； ◆ 房地产市场还没有走向产品竞争趋势，更偏向抢先满足需求的特征。 ◆ 项目开发建设的利好因素比较客观，入市早，竞争机会较大，产品可发挥空间很多，对项目开发起到积极推动的作用； ◆ 项目的劣势与威胁相对可控，可以通过项目运作适当化解，以适合的产品与服务引领需求、满足需求。 ◆ 项目开发的总体指导思想或者说主题概念—— Micro-Hopsca “紫蓬新城——新兴城镇商业综合体” 一、项目概况 项目地址 “紫蓬新城”项目位于合肥市肥西县紫蓬山国家森林公园北、紫蓬镇政府对面。项目所在地紫蓬镇距合肥市约25分钟车程，距肥西县城约15分钟车程，目前为合肥西南端新兴市镇，周边环境资源丰富，旅游、科教等绿色产业已具雏型。项目用地66627.5㎡，近100亩。 2.项目四至 该项目地块近似长方形，东沿森林大道边长约160米；北沿原上小路边，正对紫蓬镇政府，长约400米，两条主路交叉形成夹角，可以引入公共活动空间，形成街道眼；项目西线长约170米，南线长约340米，可眺望紫蓬山公园。 3.项目现状 项目地块现已做了简易围合。地块呈东北高，西南低，落差约有2米，地形相对平坦，同时可以结合地势规划适宜的物业类型。 4.项目规划 项目地块退北原上小路红线约32米，退东森林大道红线约18米，基地面积66623.11㎡。项目具体规划未出。 二、市场研究 2007年年度新建商品住宅均价为3489元/㎡，比去年上涨6.73％ 合肥市2007年房地产市场状况 从2002～2007年的年度均价走势来看，虽然从2007年6月份以后，合肥市新建商品住宅的销售价格出现了大幅上扬的态势，但是从全年成交均价来看，2007年与2006年相比，上涨幅度为6.73％，全年均价达到3489元/㎡。造成合肥市新建商品住宅价格上涨的原因主要有： 一线城市及合肥周边城市的拉动作用； 随着下半年成交量的不断放大，供求关系相对紧张的局面将会持续一段时间； 合肥市面貌、经济水平的不断提高，是合肥市房价整体上涨的根本原因。 以上数据来源：合肥家园网（官方网） 从供应和销售情况来看，蜀山区都是排在第一位，其次是新站区，但是不同区域又存在这么几个特征： ◆ 相对而言，经济开发区的楼盘较为热销，销售占比大于供应幅度为全市最高，这也造成了经济开发区在2007年11月份与去年同期相比涨幅最快的主要原因。 ◆ 包河区的供应占比变化最大，与2006年相比包河区的总体供应面积从8％提高到2007年的15％，上升了一倍。虽然供应量不断增加，但是仍然保持较为良好的销售态势。 ◆ 高新区由于近期内供地较少，因此在供应面积不断减少，成为全市可售面积最低的一个区域，供给关系的变化可能会导致高新区住宅价格的进一步上涨。 以上数据来源：合肥家园网（官方网） 与去年相比，2007年中小户型的供应比例有所增加，70/90政策效果有所体现，但是距离总体70％的比例仍有相当差距，可以预计在2008年，中小户型的比例将会不断增加。 “70/90平米以下的占比”的硬性规定，导致合肥开发企业为了避免小户型的同质化竞争，在中小户型的设计上将不断创新。 一梯两户的板楼不断减少，同一平面层的户数将不断增加，将增加到三户、四户甚至更高。 从整体供应与成交比例来看，二室户最为热销，而大户型销售相对较差。 以上数据来源：合肥家园网（官方网） 2.肥西县房地产市场分析 肥西县城已与合肥市经济开发区以及滨湖新城连为一体，其房地产发展已经完全纳入了合肥市整体发展之中，县城房价已经接近合肥经济开发区，其购房客户群已经超越了肥西县城以及周边镇域城市化人口。据