安徽太原首开国风的上观一期东地块营销策划报告.pptVIP

;市场分析及预测;;;; 首开 国风上观;1.3本项目基础资料;东区规划 占地 25.02公顷 总建筑面积 61万平米 地上 47万平米 地下 14万平米 总户数 3524户 容积率 2.0 绿化率 45.97% 开工时间 2011年4月 ;2011年度推售楼座总表;东区户室统计;1.4项目经济技术指标—户型;;太原2011年政策调控解读;?2010年，太原商品住宅市场供应面积为274.82万㎡，市场产品设计逐步升级，正在逐步由产品阶段向品牌阶段迈进。 2010年，太原商品房住宅市场成交面积为206.36万㎡，政府出台了抑制房价过快上涨的措施，二线城市虽有政策滞后的原因，但仍从量价两方面缓慢的进入下降通道。 2011年上半年太原市商品住宅由于限购等政策影响，供应量及成交量有一定萎缩。;2.3 太原市住宅市场/项目竞品;晋阳湖;个案分析——恒大绿洲;恒大绿洲推盘至今，月消化300套，平均每天10套，按每2周为一周期，匀速推盘 在2010年，均价达到6700元/平米（精装） 恒大绿洲 在2010年年末推出商业部分，均价17000元/平米，同时推售车位使用权，15万/个 恒大绿洲在2011年上半年明显销售受阻，月均消化不足60套，低于往年同期水平，销售价格 未明显下降;*;位置;十二院城月度成交情况;项目名称——十二院城;位置;万科品牌中心内设德、为、时、哉、书五部分。所谓“德”，即君子之德，如玉之美，厚德载物，能受多福，故，君子常享贵宾之遇。所谓“为”，即君子有所为有所不为，达则兼济天下。财富人生，善聚善理。所谓“时”，即四时之景不同，而乐亦无穷也。电光影音间，享时尚盛宴。所谓“哉”，即事半功倍，;入口;楼盘名称;恒大绿洲;*;90年代初 小产权萌芽;二、市场分析与预测;2010年的太原楼市总结 —— 品牌楼盘主导市场;;;3.2项目机会的把握;3.3客户来源定位;3.5客户群来源定位;;推售方案;1、根据工程进度，本年开盘推售面积在15万平左右,今年计划推出5、6、7、8、15、9号楼（图中红色部分 为一期,加推楼座为蓝色部分 ），其余楼座为后期二次及三次开盘推出； 2、根据第一期销售程度，适时推出二、三期开盘楼座，价格进一步拉升； 3、2012年开盘楼座为东区含楼王的部分，价值得到最大化提升。;东地块推售周期表;近期客户积累情况分析;市场竞案 2011年竞争项目普遍采取了打折，赠送物业费等手段使价格暗降，加之小产权没有限购的影响，消化了部分购房人群，加速稀释市场平均价格； 销售目标 2011年销售任务是4.7亿，目标为回款5亿以上，销售任务较重，要及时的抢占市场份额是主要战略； 蓄客情况 从目前积累客户的实际情况看，客户积累情况并不理想，开盘前蓄客1500组的目标，有一定差距。 市场情况 在限购、限贷、限价以及新“国八条”和银行不断加息等一系列调控重拳的影响下，今年上半年，太原市商品房价格走势平稳，涨幅较去年同期明显下降。今年1月至6月太原市商品住房交易价格为每平方米5679.53元，成交量也有较大幅度下滑，同比上涨了2.37%，但涨幅较去年同期下降了22%，整个房产市场相对疲软。 综上考虑: ;2011.4--2011.8 认筹蓄客期;高定价高折扣执行办法 ——针对一房一价、明码标价的政策 底价 7000元/㎡ ，表价在底价基础上上浮10%至13%，表价均价为8000元/㎡ 确保表价每套房打88折不突破底价 正常优惠： 1、正常折扣 一次性96折 按揭98折 2、团购客户（10人以上，单位出具证明）在“1项”基础上再优惠2-3个点，实现93折-96折 特殊优惠： 1、大型团购（50人）以上，直接享有一次性92折，按揭94折 2、内部员工、当地重要领导关系购买在“特殊优惠1项”的基础上再优惠2%，一次性90折，按揭92折。 认购后10日内签约回款优惠：2%（针对全体客户，确保按时签约回款） 全部折扣实现后，不能突破底价； 以上优惠为开盘优惠，开盘后优惠逐渐回收;三室二厅二卫比例较大，推售特征突出，有利于聚集客户，产生轰动效应，同时也是制约因素，客户对户型的认可与抗性对销售效果的影响各占50% ;商超与临街商业合计总面积约27000㎡ ，结合当前商业市场情况及对未来本区域的商业发展状况，综合考虑预计价格如下： 东18#售楼部（地上2层，地下1层） 总建筑面积：3625.69 ㎡ 销售价格：地上15000元/㎡ 地下：6000元/㎡ 综合售价12