成都市摩根中心写的字楼项目年度营销策略报告.pptVIP

写字楼营销策略; 二、项目分析;2008年成都写字楼市场供需情况 ;2008年成都写字楼市场成交价格;2008年成都写字楼市场租赁价格;未来两三年成都甲级写字楼供应呈井喷行情;主城区写字楼进一步高端化、品牌化 性价比高的中高档项目将受追捧; 二、项目分析;发展潜力巨大，西部华尔街雏形初现;目前整个东大街全长5.2公里， 划分为金融商务起步区（中环广场至锦江段）、 金融商务核心区（锦江至二环路段）、 金融商务拓展区（二环路至沙河段）三个区域。 先期将集中精力建设金融商务核心区。其中摩根中心就位于商务核心区。;东大街延线目前已经汇集了美国铁狮门、香港华人置业、香港九龙仓、爪哇控股公司、香港新鸿基地产、花样年集团等众多国内外地产巨头，以及信德地产、国嘉地产在内的本土老牌房企。共同促进东大街区域市场的发展。;存量土地较多，市场潜力巨大;金融街的软件配套逐步完善;利好政策,购买办公用房最高补贴500万元; 二、项目分析;;东大街2009年—2012年写字楼推售量分析;; 二、项目分析;区位;基本配置：; 二、项目分析; O1、众多甲级写字楼林立的东大街，中高档写字楼将弥补市场空缺 O2、政府对华尔街的打造所带来的市场机会 O3、灾后重建及政府给予的招商引资政策扶持 ; O1、众多甲级写字楼林立的东大街，中高档写字楼将弥补市场空缺 O2、政府对华尔街的打造所带来的市场机会 O3、灾后重建及政府给予的招商引资政策扶持 ;项目SWOT分析; 二、项目分析;按入驻企业区域分析;（数据来源：房管局、世家数据库） ;（数据来源：房管局、世家数据库） ; 二、项目分析;根据以上分析，结合东大街发展的强大吸附力，政府招商引资政策的影响，以及项目高性价比特性。必将吸引相当部分外地企业办事处及分支机构对项目的青睐。 川籍企业总部、外地企业办事处及分支机构是我们重点客群; 二、项目分析;甲级阵列 精品路线; 二、项目分析;● 东大街绝佳地段、独特的设计理念、国际标准高品质商务空间及尊贵 物管服务。 ● 甲级商务办公空间、东大街最“品”写字楼 ● 不仅拥有甲级写字楼区位、一流硬件设施等物理条件， 更具备在精神层面与客户对接的高品质商务空间及商务尊贵服务; 摩根中心，与资本同路; 二、项目分析;第一阶段 项目导入期 （09年06月-09年12月） 第二阶段 开盘强销期 （10年01月-11年01月） 第三阶段 持续收尾期 （11年02月-11年09月） ;第一阶段 项目导入期 （09年06月-09年12月） 项目工程：施工初步阶段，正式销售中心及大堂呈现 推售形式：坐销为辅+大客户行销为主 借势住宅销售，派驻1名置业顾问现场坐销；重点手段为大客户行销，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交。 客户构成：先期重点攻克核心客户金融、证券、保险、贸易、能源类消化整层以上的大企业客户。 推广支持：此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。;第二阶段 开盘强销期 （10年01月-11年01月） 项目工程：项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。 推售形式：行销与坐销结合。 客户构成：中期发挥大企业入驻的羊群效应，顺势引进重要客户——金融、服务、贸易类购置半层以上的中小企业客户、资金实力雄厚的个体投资者。 推广支持：硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。;第三阶段 持续收尾期 （11年02月-11年09月） 项目工程：项目内外装基本完成，进入现房入住阶段 推售形式：散售为主，消化尾房。 客户构成：后期吸附游离客户，以小型个体投资者为主。 推广支持：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。; 二、项目分析;我们目标？ 正式售楼部开放后1个月完成（28000平米×20%=5600平米）的销售业绩。 我们的对策？ 着力大客户行销，09年挖掘3-4个整层消化的大客户； 临时售楼中心一名置业顾问接待自然来访。;客户是谁？ 金融、证券、保险、贸易、能源类大企业客户。;如何找到客户？; 二、项目分析;广告目标？;对客户说什么？;诉求点:; 二、项目分析;电子楼书、专题杂志式读物、写字楼专业网，百度、谷歌搜索引擎链接、DM直邮深入剖析项目价值点;