正和置业平潮项目的营销策划报告.pptVIP

正和置业平潮项目营销策划报告;一、 宏观环境分析 二、 市场分析 三、 产品规划建议 四、 推广策略 五、 营销策略 六、 业务执行;一、宏观环境分析;1、城市结构;2、经济发展与地位;;4、产业结构与规划;5、交通布局与规划;6、大桥建设对经济与产业的长远影响;7、区域环境——平潮;a、交通;通州市乡镇基本情况　（2005年）;环境分析—小结：;二、市场分析;1、宏观房地产市场;2、区域房地产市场——竞争个案分析;2、江海名都 地址：204国道、育才路交叉口（平潮中学对面） 开发商：江苏鼎盛置业有限公司 容积率：1.3 绿化率：30.1% 住宅面积：90-140平方米 主力面积：128平方米（三房） 销售均价：2600元/平方米 商铺面积：60平方米 价格：8000元/平方米 商铺层高：5.7米 商铺面宽：3-4米 商铺进深：12米 开盘日期：06年7月 住宅销售率：90% 商铺销售率：90% ;3、恒东花苑 地址：马躺路、平五路 开发商：通州市恒东房地产开发有限公司 用地面积：25330平方米 容积率：1.25 绿化率：30.1% 住宅面积：99.6-190平方米 主力面积：120平方米（三房） 销售均价：2300元/平方米 开盘日期：06年7月 住宅销售率：65%（一期）;4、河东嘉园 地址：第八人民医院北面 开发商：南通市民生房地产开发有限公司 用地面积：10000平方米 容积率：1.3 绿化率：30% 住宅面积：90.36-156.29平方米 主力面积：119.36平方米（三房） 销售均价：2400元/平方米 开盘日期：06年2月 住宅销售率：90% 别墅（双拼）：4户 面积：260平方米 价格：3000元/平方 销售率：0%;汇总：;住宅去化速度较好，主力总价集中在30万左右，35万以上总价的单元去化不是很好，个别项目由于远离镇区，配套较差，销售率不高； 单层商铺明显去化速度快，二层商铺因业态难以定位，在当地需求度不高； 现有的别墅由于面积太大，环境规划不好、总价太高等多重因素影响下基本没有市场。;三、产品规划建议 ;1、基本经济指标;住宅定位 以控制总价区间的精致小户型别墅为楼盘主基调，提升楼盘品质，做差异化行销 配一定的电梯公寓，做足容积率，使楼盘利润最大化 ;联排别墅 提升楼盘品质 面积建议做160-180m2，总价区间易被市场接受 ;带电梯的多层公寓 通过电梯做市场差异化产品，垄断客源 面积以85-95的两房，95-105的小三房为主（70%），105-120的三房及130-140四房为辅 ;商铺 全部规划单层商铺，迎合市场需求，加快去化速度 做足层高，诉求“买一层，用两层”的卖点，适当提高单价、增加进深，实现与原先相同的利润空间 剩余面积加到多层公寓中，实现利润空间 ;景观 别墅区域建议做人工水景（小喷泉或亲水平台），提升档次 多做中央景观，小品式景观，用不大的占地面积，达到各栋楼之间景观均好性 ;4、新旧规划利润对比;分 析：;四、推广策略 ;1、案名建议;2、企划包装（秀稿）;五、营销策略;1、策略综述 ;2、促销策略 ;;4、现场包装及媒体通路;4.2、媒体通路;4.3、媒体预算;六、业务执行 ;1、人员配备：;2、在职人员曾执行个案：;3、业务执行 3.1、蓄势期 1）销讲资料的编写 2）人员培训 a\统一宣传口径 b\销售技巧、客户购屋心理应对等强化训练 c\最新建筑法规、税率、政策动向说明 d\有望客户追踪工作 e\现场配合之技巧 f\现场工作守则 3）现场单椐 a\工作日志 b\来人、来电记录表 c\A、B级卡、销控 d\未购、已购、签约客户记录表 e\日、周、月、年报表（包括来人、来电分析，佣收情况，媒体发布情况，销售总结等） 4）企划配合重点 a\墨线图、透视图、模型 b\接待中心内部设计、外部布置（看板、引导旗）、样板房 c\接待中心的布置 d\媒体Q表（企划方向指引） e\印刷品 5）销售策略 （以内部认购期）放号销售预定/认购，锁定客户 6）价格策略 以模糊价格区间暗示客户引发兴趣，同时强调预约可获得优惠条件引导客户持币待购，阻截竞争对手;3.2、攻击期及成长期 1）已购客户的