河南洛阳大曌国际的一期项目营销方案.docVIP

大 曌 国 际 一 期 营 销 方 案 专业：房地产经营与估价 学号：Z090857 姓名：A B C 大曌国际一期营销方案 通过对目前我国总体经济状况和房地产市场状况等基本情况以及洛阳经济状况的调查分析，并通过盈利分析、销售定价策略等，为大曌国际一期提供一个相对可行的营销方案，充分突出大曌国际的优势，期待大曌国际广场这个项目可以以最少的投入获取最大的收益。 市场环境分析 （一）2011年房地产市场环境分析 随着国家和政府一系列的房地产调控政策（如屡次上调存款准备金率、出台限购令等）的出台，房地产行业在很大程度上受到国家宏观调控的影响，房价的快速增长在一定程度上得到了抑制；随着住房供给量特别是保障性住房的供给的加大，预测不会再出台法律法规对房地产行业调控，但是目前的调控政策会一直严格的实行下去；目前房地产市场处于寒冬，无论是新房还是二手房市场都出现了成交量下降，资金回笼困难的现象，为了防止资金链断裂，一些房地产企业甚至是标杆企业率先降价，在一定程度上加速了资金回笼的速度，但是也加重了顾客的观望态度；最后，房地产行业的不景气现象间接地影响了如建材、金融等行业的发展；初步预计2012年6月房地产市场会有所好转。 （二）洛阳市的经济发展状况分析 洛阳处于中原大地，是河南省甚至可以说是全国的中心地位，因地处古洛河以北（山南水北为阳）而得名，是国务院首批公布的历史文化名城和七大古都之一2007年GDP总量为1595亿元，仅次于省会城市郑州（2400亿元）排位第二。1995-2007年期间地区生产总值年均增长13.0%（可比价格），2007年国民生产总值达1595.3亿元，比上年净增263.2亿元，增长16.2％。第三产业增加值481.4亿元，增长13.8％。最后，洛阳成为中原经济区的中心城市，再次充分论证了洛阳的重要性和洛阳发展的必然性。 总之，从上述经济指标对比结果来看，洛阳在中原城市群中的经济地位较高，对加速中原城市群的发展有着举足轻重的作用，并将长期影响中原的整体发展。 （三）洛阳市城乡居民消费潜力分析 近年来，洛阳市城乡居民收入逐步上升，全市城乡居民消费已逐步由温饱型向小康型结构升级，并为朝着更高一级消费结构转变奠定了坚实基础，沉积了较大的消费潜力，洛阳市扩大消费具有坚实的空间支撑。 1. 较低的居民消费水平蕴涵着较大的上升空间 目前，洛阳市居民消费的整体水平仍然很低。2010年洛阳生产总值为2321.2亿元，社会消费品零售总额为808.8亿元，仅占地区生产总值的34.8%。全市人均零售额为12349元。全市城镇居民人均可支配收入是17639元，农民人均纯收入5680元。城乡居民储蓄余额1111.7亿元，人均1.7万元。随着经济的发展和居民收入的提升，城乡居民的消费观念、方式、内容以及消费品市场供求关系，都将发生重大变化，洛阳市的消费市场存在着较大的上升空间。 2.农村广阔的市场为消费增长留下较大的空间 近年来，一系列支农、惠农政策的实施，较大幅度增加了农民收入，农村消费呈现较快增长势头，全市农村市场消费潜力仍需要有效释放。随着各项惠农政策措施的逐步落实，农村消费市场必将迎来新的发展契机。 3.城镇化进程加快，为居民消费增长带来契机 近年来洛阳市城镇化水平有了长足发展。据测算,城镇化水平每提高一个百分点,就将拉动消费增长约1.6个百分点.城镇化进程的加快，农村剩余劳动力的转移，将成为拉动洛阳市居民消费需求的一个重要因素。 4.城乡居民储蓄迅速增加，蕴藏着巨大的消费潜能 近年来，洛阳居民储蓄保持较高的增长速度，2010年底城乡居民储蓄存款余额为1111.7亿元，同比增长12.0%，比2005年增长86.8%，平均每年递增13.3%。居民消费倾向增长滞后，储蓄倾向日益增高，股市投入不断增加，居民存在较大的消费潜力。 5.消费文化理念转换潜力大 随着居民消费结构持续升级，消费者在选购商品时，更加注重品质和质量，注重商品的文化内涵，注重所购商品的精神享受。居民消费从单纯满足基本需求的物质消费，向追求物质消费和精神消费并重的更高层次消费市场转变，给扩大消费创造了更加广阔的市场空间。需要有关部门积极主动地采取措施挖掘消费潜力，不断把潜在的消费市场转化为现实的消费市场，为消费市场发展创造不竭的动力。 6．工资水平 据统计，2010 年洛阳市在岗职工年平均工资 3685 元，并且仍与经济增长相当的速度稳步递增，并且2011年工资水平有所调整，包括工资起点和个人所得税起征点都有所上调，城市居民的实际购买力在稳步增强。并且从2011年1月1日起，上调工资，以2010年各企业在岗职工平均工资为基数，今年洛阳市确定的企业工资平均增幅（基准线）为16%，最低增幅（下线）为4%， 种种迹象表明，洛阳市居民的实际购买力与日俱增。 二、项