湖北长龙黄石形象的周边商业调研报告.ppt

招商核心期： ◆2010年4月至2010年5月，共2个月。 ◆完成建筑面积5400㎡，整体租售为主。 第一年租金 55 第二年租金 55 第三年租金 57 第四年租金 59 第五年租金 61 … … 第十年年租金 75 … … 第十五年租金 91 … … 第二十年租金 111 租金递增策略 方案一： A、第一、二租约年租金不递增； B、第三租约年开始在原始租金的基础上，递增2%； C、第四租约年在第三租约年租金的基础上，递增3%； D、第五租约年在第四租约年租金的基础上，递增4%； 且以后租约年保持4%递增率不变。 例如： Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 竞争项目分析 根据竞争项目的体量、交付时间、租售价格、业态定位、区域同类比分析： 序 1 2 3 4 5 6 项目名称 天顺 中央华府 华顺大厦 江天 金色华邸 明珠广场 时代广场 消防路 商业面积 7000㎡ 4000㎡ 6500㎡ 10000㎡ 10000㎡ —— 同体量分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 竞争策略分析 竞争优势 竞争劣势 有利因素 相对项目 如何发挥 优势 不利因素 相对项目 如何规避 劣势 商业档次不高，有一定的可提升空间 中央华府、华顺大厦 目前商业档次未完全满足区域内中高端消费需求，项目应在定位上与竞争对手形成差异，通过品牌提升、突出精致化、档次化，规划与目标消费群体相匹配的业态 地段优势，项目可达性相对较差 大上海、舣景广场 通过未来道路改造，绿化带的开口，使项目与湖滨大道连接；另方面通过绿化带与休闲设施的改造从地面吸引人流 竞争对手已经度过培育期，有稳定消费人流 中央华府、金色华邸 特色化、精致化招商策略 体量适中，风险小 大上海广场、舣景广场 体量较为合适，不会形成大面积空置与恶性竞争 竞争对手体量大，开发周期长，可提升改变空间大 大上海广场 引进优质实力商家，形成项目自身特色与经营优势 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 竞争项目 项目 交通状况（路宽） 销售代理公司 项目性质 目标消费群 竣工时间 售楼电话 总建筑面积 停车位面积 电梯类型数量 楼层 地下一层 一层 二层 天顺 中央华府 16米 武汉营销公司 商住 有钱有闲 2009年3月 6215555 5.7万方 400平方 无 单层建筑面积 　 3500 3500 业态规划及进驻品牌 地下车位 餐饮 茶楼 地理位置 开发商 商业运营公司 功能定位 开盘时间 开业时间 销售招商位置 商业面积 产权年限 柱距 单店经营面积 　 40-215 40-215 湖滨大道778号 黄石天顺地产 武汉营销公司 餐饮 休闲 2007年6月 09年 —— 7000 40年 3-8米 层高 　 5.8 4.2 销售价格 6万∕个 2.1万-2.8万 8000-12000 租赁价格 　 不租 　 租售率 　 40% 40% Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 竞争项目优势 1、区位优势更明显，前靠湖滨大道，左右分别靠湖滨路和京华路； 2、停车便利，入住率较高，周边商业氛围更成熟，人流支撑； 3、商业氛围已成熟，进驻商家已具备一定的品牌知名度。 竞争项目劣势 1、整体纵深太长，整体消化难度较大，背街铺 面剩余较多； 2、周边商业项目较密集，商户资源争夺激烈， 客流的分流。 综合指数：★★★ 竞争项目 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目 交通状况（路宽） 销售代理公司 项目性质 目标消费群 竣工时间 售楼电话 总建筑面积 停车位面积 电梯类型数量 楼层 地下一层 一层 二层 三层 舣景广