长沙市东塘项目商的业和公寓部分市场分析及产品定位报告.docVIP

长沙LXIBM东塘项目 商业和公寓部分市场分析 及产品定位报告 fyeF房地产策划代理机构 二OOX年十月  目 录 前言 第一节 商业部分 一、区域商业市场分析 1、本案在城市商业歌剧中的位置 2、东塘商圈的地位 3、东塘商圈商业分析 4、雨花亭商圈商业分析 5、区域商业物业租售价格分析 6、区域商业市场分析总结 二、地块商业价值解析 1、区域周边环境解析 2、地块交通解析 3、规划解析 4、地块内部物业关系解析 5、地块商业价值解析总结 三、项目商业定位 1、主题定位 2、业态选择 3、其他部分商业定位及业态选择 4、价格定位 5、客户定位 第二节 公寓部分 一、长沙公寓市场分析 1、长沙公寓起源 2、长沙公寓销售情况分析 3、长沙主要在售公寓分析 4、公寓市场分析总结 二、地块价值解析 1、区域周边环境解析 2、地块交通解析 3、规划解析 4、地块内部物业关系解析 5、地块价值解析总结 三、项目公寓定位 1、项目开发公寓产品的综合论证 2、客户定位 3、市场形象定位 4、价格定位 5、关于公寓精装修的探讨 结束语  前 言 东塘项目包括有住宅、商业、公寓三种产品，住宅部分的市场研究及定位在前期报告中已有详细描述，本报告仅对商业及公寓的市场情况和产品定位作出论述。 商业是具有很强区域性的产品，受周边环境影响很大，因此本报告将主要集中于项目所属区域周边的商业情况进行研究，并以此为依据为项目的商业产品进行定位。而项目周边公寓产品较少，将参考全市公寓市场情况为项目的公寓产品作出定位。  第一节 商业部分  区域商业市场分析 本案在城市商业格局中的位置 本案位于长沙市雨花区东塘，虽不在东塘商圈的中心位置，但处于传统的大东塘商圈范围内，距离商圈中心约1100米；同时本案也在雨花亭商圈范围内，距离沃尔玛超市约200米（如下图所示）。两个商圈对本案商业都有相当大的影响，以下我们将对两个商圈的情况作出分析。 东塘商圈的地位 东塘商圈以劳动路与韶山路交汇处（白沙立交桥）为中心，是一个有多年历史的老商圈，在本地有“长沙的徐家汇”之称。在《长沙市城市商业网点布局规划（2005-2020）》中，东塘商圈规划为城市中心区内两个“区级商业中心”之一，与X一广场商圈（唯一市级商业中心）、火车站商圈（区级商业中心）形成三足鼎立，并称为“长沙三大商圈”（如下图所示）。东塘商圈在长沙商业格局中所处的重要地位对商家和投资者都具有很强的吸引力。 东塘商圈商业分析 东塘商圈的发展概况 东塘商圈的过去 过去，东塘是“长沙的南大门”，是企事业单位及其宿舍区密集的区域，大量的生活配套需求带动了东塘商业的发展，但因周边多为效益并不是太理想的工业企业，居民收入水平不高，因此多为档次偏低的社区配套。 东塘商圈的现状 随着长沙城市的扩张和发展，东塘在城市中的地位逐渐提升，周边一些如长沙卷烟厂等企业的崛起，区域内居民收入水平不断上升，区位价值和需求的提升吸引了很多房地产开发商和商家，他们的到来推动了区域商业的发展快速，并成就了现今的“东塘商圈”。但由于区域发展更多是开发商的自发行为，缺乏政府统一规划，区域商业的发展还存在着不少问题。 东塘商圈的未来 在长沙市政府对全市商业布局作出规划，并将东塘商圈定位为“区级商业中心”后，东塘商圈将在政府规划的指导下走上有序发展之道，可以预见，随着东塘区位价值的提升，东塘商圈在商业布局、物业档次、辐射力等方面都将大大提升。商圈中心区域对本案商业的带动也将起到积极的影响。 东塘商圈主要商业物业分析 目前，东塘商圈的总商业面积约为50-65万平方米，主要商业物业类型及分布如下图： 分析： 在商圈中心的白沙立交桥十字路口的黄金位置上，除了有商品零售价格几乎是长沙最高的金色家族通程世界名品中心，中高档次的友谊商城和长沙著名的餐饮连锁店火宫殿外，也有中低档次的恒远商场，商业档次参差，布局不尽合理。 商圈的主要大型商业包括有百货商场、电器卖场、衣帽服饰、通信产品，可以较好地满足人们日常生活需要，但上档次的大型餐饮、休闲娱乐场所相对较少。 东塘商圈的主要大型商业大多集中在商圈中心的400米以内，商业过于集中，客流辐射力不强。本案距商圈中心约1100米，而且其中有几处50米以上的商业断点，商圈中心可能给本案带来的商业客流量有限。 即使在中高档的友谊商城，我们也能看到规划布局混乱的现象（例如一楼业态分布无规律、不合理），大都市商业街也未按照原定区域划分经营业态，大部分临街商铺和底商更无经营管理可言。 韶山中路商业