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引读案例 李某将自己所有的房屋一套卖给易某，房价为38万元，交易费用和办理登记手续由买方承担。李某收到房款后，将房子和房照一起交给易某，易某搬入居住，但一直未办理权属变更登记。3年后，李某得知此情后，以不动产登记的权利人身份诉请法院判决该买卖房屋合同无效，退还房款，返还房屋。易某则以交付房款并占有房屋为由，要求驳回李某的请求。 李某将自己所有的房屋一套卖给易某后，易某却不办理权属变更登记，因此，李某主张退钱、退房。请结合本章内容思考：（1）李某和易某之间的房屋所有权转移了吗？（2）如果房屋所有权没有转移，李某还有权请求退钱、退房吗？（3）如果你作为本案的法官，你会怎样处理这个纠纷案件呢？ 第六章 物权变动 第一节 物权变动概述 从物权的主体角度来看： 物权变动是指物权的取得、设定、变更与丧生； 从物权的本体角度来看： 物权变动是指物权的发生、变更与消灭。 一、物权的取得（发生） 物权的取得，即物权的发生，是指物权人取得了物权，它在特定的权利主体与不特定的义务主体之间形成了物权法律关系，并使特定的物与物权人相结合 1．原始取得 物权的原始取得是指非依他人的权利与意志而取得物权，又称固有取得。物权的原始取得方法通常有：生产；收益；税收、国有化、征收、征用、没收；取得无人继承的遗产、无人认领的遗失物和所有人不明的埋藏物、隐藏物；先占；添附；时效取得；即时取得（善意取得） 2．继受取得 物权的继受取得是指依他人的权利和意志而取得的物权，又称传来取得 移转的继受取得，即原物权人的物权完整地移转给新物权人。发生此种继受取得的原因有买卖、互易、赠与、遗赠、继承等 创设的继受取得，指所有权人为他人创设所有权以外的物权。此种继受取得的方法有民事与行政两类方法 二、物权的变更 广义的物权变更包括物权主体的变更、物权内容的变更和物权客体的变更 狭义的物权变更，仅指物权客体与内容的变更，不包括物权主体的变更 物权变动的原因 基于法律行为的物权变动 我国《物权法》规定物权变动登记的具体效力 物权变动登记的一般规则 作为生效要件的物权登记 作为对抗要件的物权登记 无须登记的物权变动 非基于法律行为的物权变动 （二）物权行为以外的法律事实，包括生产、天然孳息、时效、先占、拾得遗失物、发现埋藏物、标的物灭失、混同、加工、附合、法定期限的届满等等 （三）某些公法行为，如法院强制执行、征收没收等。 我国《物权法》规定物权变动登记的具体效力 物权变动登记的一般规则 作为生效要件的物权登记 作为对抗要件的物权登记 无须登记的物权变动 三、物权的消灭 （1）物权的绝对消灭，指物权与特定主体分离，且他人又未取得其权利。如物权标的物灭失、物权人抛弃其物权、他物权与所有权混同等，都能引起物权的绝对消灭 （2）物权的相对消灭，指物权与原主体分离而又与新主体结合归于新主体，例如，转让人因转让而丧失物权 狭义的物权消灭，仅指物权的绝对消灭，不包括物权的相对消灭 第二节 物权行为 一、物权行为的概念 （一）物权行为的定义 传统的物权行为是指以物权变动为目的并须具备意思表示交付或登记两项要件的法律行为 （二）物权行为的主要特征 物权行为以物权变动为目的，也就是说以设立、变更或消灭物权关系为目的 2．物权行为以交付或登记为其生效要件 3．物权行为必须具有物权变动的合意 二、对物权行为独立性理论评述 物权行为的独立性是指物权行为与债权行为相互分离且独立于债权行为之外 我们认为物权行为独立性的观点是不能成立的 三、对物权行为无因性理论的评述 物权行为的无因性即指物权行为的法律效力不受债权行为的影响 无因性理论虽然有利于维护买受人和第三人的利益，但这种保护是以违背民法的公平和诚信原则为代价的，极有可能纵容受让人与第三人之间恶意串通损害出卖人利益的行为发生 四、我国民法是否应采纳物权行为 我国并未承认物权行为的存在，现行立法对交付、登记等物权变动要件的规定，主要是出于公示的需要，不能将其作为物权行为存在的依据 从中国的实际情况来看，采取此种模式较之于采取物权行为模式具有优越性 第七章 物权变动的公示与公信原则 第一节 公示原则 一、物权公示的涵义 物权的公示是指物权在变动时将变动的事实向社会公开 不动产的公示 不动产登记的效力在于在当事人达成以设定、移转物权为目的的合同以后，一经登记便可以产生物权设定和移转的效力 动产的公示 动产一般应当以占有为公示要件 （一）不动产物权的公示方法：登记 1．不动产登记的涵义 不动产登记是指不动产行政管理机关根据申请人的申请或依职权将不动产物权设立、变更、消灭等情况依法记载于其专门设置的登记簿上 在我国，对不动产物权登记享有职权的行政机关有国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行