房地产与房地产法沟逆.ppt

第一讲 房地产权属法律制度;（一）房地产的概念与特点;（二）房地产的种类;（三）房产和地产的关系;（四）房地产法的概念和调整范围;2、房地产法的调整范围;（五）房地产法的基本原则;（六）房地产法的渊源;二、房地产所有权法律制度;（一）房地产权利概述;2、房地产权利的分类 （1）土地权利与房屋权利 （2）城市房地产权利与农村房地产权利 （3）房地产物权、房地产债权和房地产继承权 3、房地产权利的体系 见教材21页;（二）土地所有权;（三）房屋所有权;2、建筑物区分所有权 （1）概念和特点 概念 特点：客体的特殊性；内容的复合性；主体的多重身份性。 （2）专有权 空间所有权 ①在建筑物的维持、管理关系上：专有部分包括壁、柱、地板、天花板等境界部分表层所有粉刷之部分 ②在外部关系上：对第三人（买卖、税金、保险），专有部分应达壁、柱、地板???天花板厚度之中心线。;（3）共有权：建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房；占用业主共有的道路或其他场所用于停放汽车的车位；电梯、楼梯、地基、梁、柱、楼顶。按分共有，但不能将自己的份额分出或者转让。 （4）管理权：设立业主大会，选举业主委员会；共同决定有关重大事项；决定物业管理事宜；遵守法律法规及管理规约。 ;（四）房地产共有;2、房地产按份共有 （1）概念：是指共有人按照确定的份额对共有房地产分享权利、分担义务的共有。 （2）特点： A.按份共有人的权利义务体现在一定份额之上； 份额：依照约定----根据出资额确定----视为等额享有 B.按份共有人对其应有部分享有相当于房地产权利的权利；所有权或者他物权。按份共有人共同享有房地产所有权时，共有人有权要求将自己的份额分出或予以转让，除非法律或协议有所限制。 C.按份共有人的权利义务及于共有房地产的全部 按份共有人就自己的份额比例对整个房地产享有权利、承担义务；权利的量的分割，而非房地产的量的分割。; （3）内部关系（对内效力） A共有房地产的使用收益和处分（物权法97 ） 共同协商决定 B应有部分的处分（物权法101） C共有房地产的管理（物权法97） D共有房地产的费用负担（物权法98） （4）外部关系（对外效力）连带关系（法律另有规定或第三人知道共有人不具有连带关系的除外）;（5）共有房地产的分割 A 约定不得分割的按约定，但有重大理由的，可以请求分割；没有约定或约定不明的，可以随时请求分割；因分割对其他共有人造成损害的应给予赔偿。 B 协商分割方式；实物分割或价款分割 C 分割的房地产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。 ;3、房地产共同共有 （1）概念和特点 概念：是指基于共同关系，对共有房地产不分份额地享有权利，承担义务的共有。 特点：不分份额（共同共有关系存续期间）；发生原因为共同关系的存在（夫妻、家庭）；平等地享有权利和承担义务。;（2）内部关系（对内效力） A 权利：对共有房地产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利。各共有人的权利及于房地产的全部，不得对特定部分主张权利；处分或作重大修缮的，应经全体共有人同意。 B 义务：对共有房地产承担平等的义务。个共有人的义务及于共有房地产的全部，费用有约定的，按约定；没有约定或约定不明的，共同负担。共同共有存续期间，不得请求分割。但有例外 （3）外部关系（对外效力）：连带关系 ;（五）房地产相邻关系;2、相邻关系的处理原则 （1）有利生产、方便生活 （2）团结互助、公平合理 （3）尊重历史和习惯;3、房地产相邻关系的种类 （1）用水、排水 （2）通行 （3）利用 （4）通风、采光、日照 （5）环境保护 （6）损害防免;4、房地产相邻关系和地役权关系 （1）地役权的概念和特点 概念：是指为自己不动产的便利而使用他人不动产的权利。 特点： A 为需役地的便利而设立的物权； B 主体的广泛性； C 内容的不确定性； D 从属性（不得与需役地分离） E 不可分性;（2）地役权的设立：书面；地役权自地役权合同生效时设立；登记对抗主义。 （3）地役权的效力 地役权人的权利与义务 供役地人的权利与义务 ;（4）地役权的消灭 双方协议解除；供役地人单方解除；约定事由出现；存续期间届满；标的物灭失；供役地被征收；目的是事不能。 ;（5）房地产相邻关系与地役权关系 区别： A 原因； B 前提； C 性质； D 有偿性； E 期限性； F 登记要求； 联系 A 地役权可弥补相邻关系的不足； B 地役权可排除相邻关系的使用;第二讲 房地产权属登记法律制度;一、房地产权属登记概述;★房地产权属登记的性质： 民事行为+行政行为 ★房地产权属登记的功能： ☆权利确认 ☆权利公示 ☆权属管理;★房地产权属登记的效力 ☆登记生效主义为原则 登