房地产估价4的.ppt

制作：陶钦贵;第四章 成本法;第四章 成本法;概念 成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。 ;第1节 成本法的基本原理;第1节 成本法的基本原理;第1节 成本法的基本原理;第2节 成本法的操作步骤;第3节 房地产价格构成; 下面以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目金额的角度，来划分房地产价格构成。 在这种情况下，房地产价格通常由如下7大项构成：;(1)通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。 (2)通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。 (3)通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地 ;开发成本 是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，开发成本主要包括下列几项： ;土地开发成本 取得土地后，对其开发的费用有三种：基础设施配套费、 公共事业建设配套费和小区开发配套费 。;投资利息 即在评估土地或房地产时要考虑资金的时间价值，包括土 地取得成本、开发成本和有关税费的利息，无论它们的来源是借 贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利 息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考 虑。 ; 销售税费 是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商(此时作 为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：;开发利润 现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，因???，运用成本法估价需要先测算出开发利润。在估价中，测算开发 利润应掌握下列几点：;计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用 ;注意： 税费：耕地占有税、新菜地开发建设基金、土地管理费 土地增值收益：政府出让土地除收回成本外，还要使国家的土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。 土地价格的修正;第4节 成本法基本公式;概念 重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。;重新购建价格的求取思路 1、求取房地的重新购建价格有两大路径： 一是模拟房地产开发商的房地产开发过程，在房地产价格构成的基础上，采用成本法来求取； 二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者相加来求取。 2、求取土地的重新购建价格，通常是假设该土地上的建筑物不存在，然后采用市场法、基准地价修正法等求取该土地的重新购置价格。这种求取思路特别适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地。求取土地的重新购建价格，也可以采用成本法求取其重新开发成本。因此，土地的重新购建价格可以分为重新购置价格和重新开发成本。 ;3、求取建筑物的重新购建价格，是假设该建筑物所占用的土地已经取得，并且该土地为空地，除了建筑物不存在之外，其他状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与该建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润；也可以设想将该全新建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将能直接使用的全新建筑物移交给发包人，这种情况下发包人应支付给建筑承包商的全部费用(即建筑工程价款或工程承发包价格)，再加上发包人所必需的其他支出(如管理费、投资利息、税费等)。 ;◆ 建筑物重新购建价格的求取方式 1、 重置价格又称重置成本，是指采用估价时点的建筑材料、 建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。 2、重建价格又称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同 的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。可将这种重新建造方式形象地理解为“复制”。 注意：有特殊保护价值的建筑物，如人们看重的有特殊建