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房地产销售的相关问题讲师：闵新闻 第一节 业务类表格的填写 来人登记表：指在业务员用来详实地记录每天接待来访客户的背景资料情况及意向情况，另外还包括客户认知本案的媒体方式等等。（具体内容及填写要点见附表1） 来电登记表：指业务员用来登记来电客户的背景资料情况及客户询问要点的记录，另外还包括客户认知本案的媒体方式等等。（具体内容及填写要点见附表2） A、B级卡：指业务员用来区分并登录客户资料的两种“卡片”。有望客户及已购客户填A级卡，意愿平平及无望者填B级卡。（具体内容及填写要点见附表3、4） 楼盘调查表：指业务员对当地市场的楼盘进行市场调研所要填写的表格，此表为基础市调表，主要是针对与本案没有竞争关系的楼盘或是本区域以外的大范围楼盘。 （具体内容及填写要点见附表5） 竞品个案调查表：指业务员针对本项目周边的竞争楼盘进行的市场调研所要填写的表格，由于是竞争楼盘所以表格里所要填写的内容要求比较具体和详细。 （具体的内容及填写要点见附表6） 第二节商品房交易的相关政策法规（内容根据当地政策整理） 第三节 购房流程及相关费用计算方法 一、购房流程 （备注：以上诚意金、定金的金额可根据项目实际情况灵活操作） 二、相关费用计算方法 （根据当地市场的收费情况而定） 第四节 售后服务流程及工作内容 附：1）保险费=贷款金额*贷款年限*贷款利率 2）契税、维修基金是根据项目当地政府收费的标准来执行，地域不一样收取的标准也不一样。 购 房 必 备 资 料 一次性付款或分期付款客户所需资料：①身份证复印件 按揭客户所需资料： ①身份证原件及复印件（已婚的需提供夫妻双方的身份证原件及复印件） ②户口本原件及复印件（已婚的需提供夫妻双方的户口本原件及复印件） ③婚姻证明（未婚的需提供未婚证明、已婚的需提供结婚证明、离婚的并且目前没有再婚的需提供离婚证明及未婚证明或单身证明） ④收入证明（已婚的需提供夫妻双方的收入证明） ⑤首付款收据原件及复印件 （备注：在合同中如出现有产权共有人，按揭时还需提供产权共有人有关的身份证明资料，具体的资料同上） 二、客户购房费用一览表 预售合同登记费： 按揭贷款费用： ①公积金： 其他权利证费： ②商业/组合：（ 保险费） 其他权利证费： 3．贷款代办费： 一次性代办费： 4．契 税： 5．印 花 税： 6．产 证 费： 7．地 籍 费： 8．维修基金： 9．物业管理费：元/平方米/月 第五节 合同条款及常见疑难问题的司法解释 房子“缩水”3％合同难以解除  买房者都会担心一个问题———缩水，也都明白一个3％的界线。而在现实中，有些买房人不能接受这一误差比例，要求与房产商解除合同。从6月1日起，根据最高人民法院的司法解释，房子“缩水”3％将难以解除购房合同。 根据这一司法解释，商品房买卖中，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买房户请求解除合同的，法律不予支持。  除此外，司法解释还规定，房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3％，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过3％部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。 到期不给房产证可申请赔偿  将于6月1日施行的司法解释规定，由于房地产开发企业的原因，买房户在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 房产商违约欺诈将代价沉重 将于6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，具有下列情形之一，导致商品房买