抵押房产 收益法测的算过程.doc

九估价方法 根据估价目的和估价对象的特点，我们选取市场比较法、法进行估价。 这是出于如下考虑：因估价对象所在区域可以搜集到3个以上可比案例，故可采用市场比较法。属于有收益的房地产 1、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 ⑴选取可比实例，对可比实例进行情况说明。 可比实例1：顺义区***别墅B区 钢混结构，建筑面积900平方米，建成于2005年，高档装修，2009年7月销售价为2000万元，折合楼面单价为22222元/平方米。 可比实例2：顺义区***别墅B区 钢混结构，建筑面积500平方米，建成于2005年，高档装修，2009年7月销售价为1100万元，折合楼面单价为22000元/平方米。 可比实例3：顺义区***别墅B区 钢混结构，建筑面积598平方米，建成于2005年，高档装修，2009年7月销售价为1350万元，折合楼面单价为22575元/平方米。 ⑵建立价格可比基础。 ⑶进行交易情况修正。 进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差。 市场法估价测算汇总表 单位 可比实例1 可比实例2 可比实例3 说明 一、成交价格 总价 万元 2000 1100 1350 单价 元/㎡ 22222 22000 22575 二、成交日期 年 月 2009年7月 2009年7月 2009年7月 三、建立比较基准后价格 22222 22000 22575 统一房地产范围后价格 22222 22000 22575 统一付款方式后价格 22222 22000 22575 统一价格单位后价格 22222 22000 22575 四、交易情况修正后价格 22222 22000 22575 交易情况修正系数 ％ 0 0 0 ±3% 五、市场状况调整后价格 22222 22000 22575 市场状况调整系数 ％ 0 0 0 六、房地产状况调整后价格 21164 22000 22575 区位状况调整后价格 22222 22000 22575 区位状况调整系数 ％ 0 0 0 ±7％ 实物状况调整后价格 21164 22000 22575 实物状况修正系数 ％ 5 0 0 ±12% 权益状况调整后价格 21164 22000 22575 权益状况修正系数 ％ 0 0 0 七、测算结果 总价 万元 1258 单价 元/㎡ 21913 注：上表中修正系数前未加±号即表示向上修正。 2、收益法，运用收益法估价应按下列步骤进行： ⑴搜集有关收入和费用的资料； ⑵估算租赁收入； 租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。其中有效毛租金收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。潜在毛收入估算由房地产估价师根据市场情况假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。 ⑶估算运营费用； 运营费用主要包括物业管理费、供暖费、租赁税费、水电费、电话费等。若上述运营费用不包括在租赁收入里，则不用在租赁收入中扣除。运营费用可按租赁收入的一定比例计算。 ⑷估算净收益； 租赁收入扣除运营费用，即为净收益。 ⑸选用适当的报酬率或资本化率； 资本化率的确定方法有市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等方法。本参数指标体系采用市场提取法和安全利率加风险调整值法进行测算。 市场提取法。根据对2006年－2008年北京市成套住宅租售市场状况调查，目前北京市成套住宅租售市场情况，租售比约为1：320左右，已接近或超过国际市场警戒线。按照市场提取法测算北京市成套住宅出租资本化率取值合理区间处于3%－5%。 安全利率加风险调整值法。以安全利率加上风险调整值作为资本化率。其中安全利率采用中国人民银行公布的一年期银行定期存款利率；再依据对估价对象的社会经济因素、投资风险、通货膨胀等因素的分析，确定风险调整值，根据：资本化率=安全利率+风险调整值，确定资本化率取值范围为5%－8%。 综合确定当前资本化率取值区间为4%-6%。 ⑹选用适宜的计算公式求出收益价格。 收益法可参考下述公式： 其中：V——房地产在估价时点的收益价格 A——房地产的未来第一年净运营收益 Y——房地产的报酬率 g——净收益逐年递增的比例3%-6%，根据物业的不同类型确定 t——