新建住宅商品房准械捻交付使用证案分析wjh0818.pdf

马某与天津中联发展有限公司商品房买卖合同纠纷案 （（2012）西民一初字第*号） 反馈热线：022 天津星聚律师事务所 魏军辉 律师 【摘 要】 【摘 要】 【【摘摘 要要】】 春秋战国时期先秦法家管仲曾曰：“法者，天下之程式也，万事之仪表也。”美国著名学 者布鲁纳曾说：“法律提供保护以对抗专断，它给人们以一种安全感和可靠感，并使人们不 致在未来处于不祥的黑暗之中。”这里的“法律”取广义，包括宪法、法律、行政法规、地 方性法规、地方规范性文件等在内的一切规范性法律文件。法律应当具有绝对的权威和公信 力，才能得到民众普遍的认同和信赖，才能在调控国家和社会生活方面发挥主导和基础作用。 相反，如果司法机关有法不依或违法不究，则有关法律的各种制度安排就会形同虚设， 民众就不会通过法律程序去预防和解决纠纷，公众也不会再相信法律，法律权威将不复存在， 法律公信力也将成为无源之水、无本之木。如果法律的权威和公信力缺失或失落，则民众必 然会不自觉的对法律采取轻视、不信任甚至对抗的态度。 【关键词】 【关键词】 【【关关键键词词】】 权威、公信力、新建住宅商品房准许交付使用证、违约责任、强制性规定、管理性规定 【主 文】 【主 文】 【【主主 文文】】 一、“新建住宅商品房准许交付使用证”概述 一、“新建住宅商品房准许交付使用证”概述 一一、、““新新建建住住宅宅商商品品房房准准许许交交付付使使用用证证””概概述述 “新建住宅商品房准许交付使用证”（以下简称“准交证”）是指政府职能部门对新建住 宅商品房在交付使用前，对其品质及配套设施进行综合验收合格之后发放的许可证件。 以往我国的法律法规只规定了房屋交付时间是在建筑工程竣工并经验收合格后。比如 《中华人民共和国建筑法》第61条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条、《城市 房地产开发经营管理条例》第17条、《建设工程质量管理条例》第16条等。天津市则进一 步严格限定了商品房的交付条件，主要有： ◆ 2001年3月1日，为推动房地产市场逐步规范，有效保护购房群众的合法权益，天 津市人民政府实施《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法（失效）》，初步实行新建住宅 商品房准许使用制度。 ◆ 2002年12月1日，天津市人大(含常委会)实施《天津市商品房管理条例》，再次强 调房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房 准许交付使用证后，方可交付使用。 1 ◆ 2002年12月1日，为全面落实新建住宅商品房准许交付使用证管理工作，天津市 建设委员会实施《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》（建房［2002］925号）。 ◆ 2006年4月26日，随着天津市房地产市场的快速发展，很多房地产项目不办理准 许交付使用证，违规入住的现象时有发生，引起群众不满，在社会上造成了不良影响，天津 市建设委员会实施《关于进一步加强天津市新建住宅商品房准许交付使用工作的通知》，强 化新建住宅商品房准许交付使用工作的管理，就加强新建住宅商品房准许交付使用证的管理 制度和审批程序做进一步明确。 ◆ 2009年3月1日，为强化天津市新建住宅商品房交付使用管理工作，明确准许使用 证的审批范围、审批程序及处罚权限，切实保护购房群众的合法权益，天津市建设管理委员 会实施《关于加强我市新建住宅商品房交付使用管理工作的通知》（建房[2009]91号）。 ◆ 2010年1月1日，天津市人民政府同意市建设交通委拟定的《天津市新建住宅商品 房准许使用管理办法》（津政发〔2010〕41号），再次强调加强天津市新建住宅商品房准许 交付使用的管理，保护购房人的合法权益。 天津市的上述规定是对交付条件的进一步严格限制，客观上有利于维护业主的权益。但 由于习惯性思维和房地产开发商惯有的强势地位，开发企业没有对准入证形成足够的重视， 对如何预防风险上也缺乏深度的思考。但更加严重的是，天津市各级人民法院在对天津市已 经出台的多部地方性法规和地方规范性文