2010年5月新政实施上海房地产市场分析.pptVIP

上海房地产市场观察;二套房首付不得低于五成、三套房停贷…… 上周，对于不少开发商而言可谓“噩梦连连”，随着国家对于楼市的调控政策不断收紧，整个市场都笼罩在一股浓浓的观望气氛之下，加上业界对于房产税征收的猜测，开发商纷纷开始对于楼市的走向表示了不确定性。 此份报告就是在此背景下撰写。报告内容将梳理新政颁布的前因后果以及市场带来一系列的市场反应，对目前及未来的市场环境进行有效启示，为后期销售策略的调整提供依据。;一、新政实施背景条件 ;两会前政策;两会召开;三月楼市;一季度GDP;政策导火线;二、政策颁布内容解析;3月21日，国务院下发《政府工作报告》部门分工，住建部位列首位。“这正式确立了住建部的牵头地位。 国务院要求，稳定房价和住房保障要实施省级人民政府总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度。 对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设不力的，要追究责任。 各地区、各部门要切实履行职责，加强分工协作和指导督查，加快制定、调整和完善相关政府措施;政策罗列;政策罗列;政策罗列;政策罗列;政策解析; 明确提出对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。100万贷款本次利率提高后增加的负担每月均在1.3万以上。 10号文将调控高房价上升到更高的战略层次：不仅将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，而且首次将问责机制提到文件的“第二条”，并且让监察部介入。; 采取了最为严厉的信贷政策，对首套房和二套房也都分别提高了首付比例和贷款利率贷款标准，直接调节了居民购房需求。目前我国居民购房的主要资金来源就是按揭贷款，约占购房款比例的70%，虽然主要是针对二套房和大套房，但是由于目前市场上90平米以下的套房较少，因此除了投机及投资者，在某种程度上还将影响一些首套房购买者。 严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 限制外地人购房以及限定购房套数等将打击投机炒房者，短期内将严重打击部分以外地投资客为目标的房地产项目（如部分城市的滨海项目）。;要加快研究制订引导居民合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。跟据新华网消息，目前财政部税政司已经着手修订，或将在近期内公布试行。 “对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款” 是政府一种探索过程，如果成功，这一制度性安排可能被固定下来。 地方政府可能“政策频出” ：以房价上涨速度作为地方政府激励指标的机制也可能会作为一种中长期制度性安排被逐渐固化下来。 “三套房政策”是应急之策，更是伏笔。在短期内全面而严格执行并不容易，更像是一种为未来的调控手段埋下的伏笔。 限制房贷政策中，二套乃至三套房贷的申请人中大量是银行的优质客户，因此银行仍希望开展这些业务吸引他们，政策难于长期执行。;三、政策颁布上海房地产市场反应;市场反应;市场反应;市场反应;市场反应;房企抱团 降价战未打响 　　价格之战并没有在各路专家的预测下打响，十大名企表现出了空前一致的团结。尽管如此，行业内“一哥级”房企万科，表达出看弱市场观点，招商地产也透露出业绩压力大的担心。北京、上海、广洲、深圳等一线城市的新房市场上，试探性打折俨然成风，退房、垫付等现象再度探头。;市场反应;市场反应