二手房成交业务注意事项00题库.doc

宅急购二手房成交业务注意事项 一、成交房屋 1、40平方以下的房产尽量一次性交易，正常贷款的银行暂不授理40平方以下的贷款业务。 2、房改房，一定要提前去房管局查明档案，问清楚是否超标，能否上市交易。 参加过房改后再次参加其爱人或社会经济适用房的卖方一定给其说明情况，一定要提前去查明档案，问清楚是否超标，一人享受多次房改或经济适用房者其多套住房均无法交易，也不能补差价，只有退一套，另一套才能上市交易。 3、经济适用房，2005年10月1日以后的暂停受理，等待市政府新的政策。2005年10月份之前的经济适用房可以上市交易。 4、以下房产不出具市场指导价： = 1 \* GB3 ①非私有成套住宅  = 2 \* GB3 ②自建房产  = 3 \* GB3 ③别墅  = 4 \* GB3 ④整楼户型多为复式（整楼为楼中楼的）  = 5 \* GB3 ⑤办公、车库???仓储、地下室（含负一层成套住宅）、商业服务等住宅  = 6 \* GB3 ⑥非成套住宅  = 7 \* GB3 ⑦所在层显示为跃层或所在层超过总层数的  = 8 \* GB3 ⑧建筑面积超过200㎡(含200㎡)  = 9 \* GB3 ⑨房屋座落超出五个区的（金水区、二七区、惠济区、管城区、中原区），都需要出交易报告。 5、没有房产证的房屋不能签借款合同，不能过户。 6、产权人如果未成年，房产不能上市交易。如果产权人因重大疾病或出国留学原因用钱，需提供用途公证书，方可上市交易。 7、如果房产注册过公司，若公司未正常交税或不再运营后未注销，须到税局办理相关手续后再交易。 8、法院查封的房产不能交易，必须业主找法院配合解除限制后，方可交易。 9、期转现没归档的房产，必须由业主配合到东区市房管局18楼1801房间将此房变现后，才能交易。 二、成交客户 1、郑州市户口，以家庭为单位（包括未成年子女），在限购区域内限购2套。 2、郑州市外户口，符合限购条件的，以家庭为单位（包括未成年子女）限购1套。 3、驻郑部队现役军人或本市户籍人员在外地服兵役的，在提供相关证明后，视同本市户籍居民。 4、本市人员赴外地求学且户籍迁往外地的，在提供因求学原因将本市户籍迁往外地的证明后，视同本市户籍居民。 三、二手房按揭贷款 1、银行面签的资料必须真实。 2、邮政要求比较严格，房产空置三年以上的不做贷款（即为评估报告上显示是毛坯房，且时间久）。 3、房产是否有天然气、暖气，也会影响贷款成数。 4、省外户口如果贷款，必须提供一年以上郑州市社保或者纳税证明。 5、如房产是50-60平米的大标间；非成套住宅；或200㎡以上的，银行贷5成以内。 6、计算贷款成数时，不确定因素多。多是客户经理根据房子的具体状况和客户的资质，确定贷款额。 7、商铺贷款5成以内，最长10年。 8、客户的信用逾期连续或者累计超过3次，邮政不做。建行客户信用逾期连续3次，累计6次的不做。 9、未成年人买房不能按揭贷款。 四、金融业务启动 1、店内成交业务的，店秘应把客户户口、是否符合限购、第几套房贷、贷款额、贷款年限、配套（天然气、暖气）、办理时限等信息通过ERP备注栏告知金融部，和金融部行政专员进行沟通，确定贷款银行，并让客户按银行要求提供相关资料。 2、店内成交业务的，经纪人应完整填写《流转单》，并在两日内及时通知金融部权证专员接单，办理银行贷款及过户。 3、店秘填写的ERP内容应和经纪人填写的《流转单》内容一致。 五、预评估 1、店里提前准备房产证复印件一份，等看房时交给评估人员，要提前跟业主说清楚银行指定的评估公司会去评估看房，望配合。 2、评估联系人电话应为能直接去看房（拿钥匙）人的电话。 3、评估价格为评估公司实地勘察后经市场调查计算确定的房屋客观合理价格，根据银行要求的谨慎原则，评估价格一般低于成交价格，成交时计算贷款额度应谨慎确定。 六、银行面签 1、成交价在面签之前一定要给双方协商好，确定报多少。（根据贷款额报成交价，资金监管成交价以银行报的成交价为准） 2、面签之前金融部权证专员应了解客户的贷款需求，提前与金融专员沟通，了解客户的贷款成数能否满足需求，以最终确定贷款银行。 3、关于个人信用问题，客户如知道自己有逾期的，应提前告知，如客户夫妻双方任一方信用有问题的，银行的贷款利率会上浮或拒贷。 4、客户贷款额度与房屋的综合状况和客户的资质有关，不要简单以成交价计算贷款额。 5、买卖双方是离婚的，须提供离婚证或法院判决书、离婚协议书、未再婚证明，离婚协议需民政局盖章，明确产权归属，要求离婚协议书上的房屋坐落与产权证上的完全一致。 6、身份证、户口本与结婚证上的名字、身份证号、出生日期必须保持一致，不一致需开证明或补改都行。 7、业主办理公证委托的，若面