第9章房地产经济周期.pptVIP

第九章 房地产经济周期;第一节、房地产经济周期概述;1、经济周期波动的含义和类型;类型：西方经济学家把经济周期波动按周期长度区分为四类 。 1）、短期波动（短周期）：又称基钦周期。是美国经济学家基钦经研究发现的，其持续期间约为40个月，主要是由于企业的库存投资的循环变化而产生的。 2）、中周期：又称朱格拉周期。是法国经济学家朱格拉（Clement Juglar）发现的，其持续期间为9至10年，主要是由于设备投资的波动而发生的。一个朱格拉周期约包含两个基钦周期。 ;3）、中长周期：又称库兹涅茨周期。是美国经济学家库兹涅茨（Simon Kuznets）发现的，其持续期间为15至25年。一般认为中长周期主要是由于建筑活动的循环变动而引起的。（如产业结构的变化、建筑物的房租和建筑费用的变化、建筑技术的更新、金融财政政策的变化等引发的建筑活动的扩张。） 4）、长期波动：又称为康德拉季耶夫周期，是由俄国经济学家康德拉季耶夫（Nikolai D. Koudratieff）发现的，其持续期间为50—60年。这种50年左右的长期波动又称为长周期。认为技术进步和革新是长周期产生的原因这种观点现在被普遍接受。 ;扩张阶段;阶段划分;2、经济周期的新特点;低失业和低通胀 率：与持续经济增长并存的，是90年代以来低失业和低通胀，即随着失业率的下降，通胀率不是提高而是下降了。这与70年代滞胀时期（失业率高，通胀率高）相比，发生了新的变化。“新经济”是否改写了经济周期的规则？ 与90年代经济高增长并存的，还有股票市场价格指数曲线的迅速上升。例如：道——琼斯指数从1966年——1983年的18年间，一直维持在1000点水平，从1983年——1985年月12年间，上升到4000点，而从1995年到1999年，仅用了四年时间，该指数便突破了万点大关。 亚洲金融危机与区域不平衡发展 ：1997年7月，亚洲金融危机爆发，日本韩国等国家都饱受其害，经济处于长期低迷状态。 这与美国经济的“长期繁荣” 形成鲜明对照。; 总之，信息技术革命促进了供求的良性互动，缩短了供求之间的距离，推动了产业结构的优化和升级，从而促进了经济周期波动振幅的缩减；同时政府干预经济也在一定程度上克服了市场经济的自发性和盲目性，使经济周期的波动呈现出新的特征。国民经济的宏观经济周期变动，直接间接地反映到房地产市场这个“晴雨表”上。 3、房地产景气循环 房地产经济周期的概念首先于1933年出现在美国，此后对于这个问题的研究一直是美国房地产经济学家研究的重点问题之一。 对于房地产市场供求的周期性涨落波动变化，亚洲一些国家和地区称为“景气循环”或房地产经济周期，它可以分为上升期和下降期两个部分，具体又可分为复苏阶段、繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段。它们周而复始地运动着。 ;上升期间;我国经济景气循环和房地产景气循环;（二）、经济周期与房地产周期的关系 ; 所谓相似，是指在每个周期都包括了扩张与收缩，波峰与波谷不断交替的运动。 所谓不同，是指每个周期变化的幅度、频率、落差势能的差异。 一般来说，房地产的复苏、萧条期滞后，而繁荣、衰退期提前。研究这种差别，不仅有理论意义，更重要的是在实践中，投资者和国家宏观调控可通过两者波动的时差进行决策，即可根据房地产的波动来分析预示宏观经济的走势，亦可根据宏观经济的走势，预测房地产的发展趋势。 ; 从复苏阶段看，由于房地产产品价值大，耗用资金多，生产周期长，个体差异大等特点，决定了房地产开发商在经济开始复苏时，需要经过较长时间的筹备、计划才能投入生产，因此，房地产业的复苏要略滞后于宏观经济，但很短暂。 从繁荣期看，房地产业的繁荣期要比宏观经济高涨期来得迅速。因为房地产业经过复苏期的准备后，其先导性产业的作用充分显现出来。在市场需求扩张的拉动下，房地产业迅速发展；同时，较充足的资金也会推动房地产业; 加速发展。如左上图所示。 从衰退期来看，房地产业要早于和快于宏观经济。这是因为房地产业的超前发展一方面可以满足宏观经济发展的需要，提前进入衰退期；另一方面，房地产业的发展是以社会经济各部门发展为基础的。当宏观经济衰退时，房地产的需求状况发生变化，房地产价格急剧下挫，使得房地产业的衰退比宏观经济来得迅速。如右上图所示。; 从萧条阶段来看，房地产业又滞后于宏观经济。因为当宏观经济出现萧条时，经济发展处于停滞状态，失业率、通涨率较高。但是由于房地产本身的保值增值功能，投资转向房地产业或购置房地产增加，从而维持房地产市场上一定的供求，