基于FMEA法的房地产成本预警优先级研究.pdfVIP

Liaoning Economy 基于 FMEA 法的房地产成本 顶譬优先级研究 。赵森浩路林翰刘梦坷 〔内容提要〕 房地产市场形势下行，粗放扩张和盲目的成本压缩已难以促使房地产企业平稳过渡，成本预警受到越来越多房地产企业的青 睐。本文导入失效模式与影响分析法 (FMEA 法) .以房地产开发顺序为主要轴线，采用定性与定量分析的手段，进一步明确各阶段成本的预 警顺序，以此作为成本重点监控和防范的依据。 〔关键词〕成本预警 FMEA 法预警顺序 重点监控与防范 一、引言 二、 FMEA 法(失效模式与影晌分析法)的引进 房地产白银时代的到来，让房地产企业面临巨大 失效模式与影???分析法，即 FMEA(Failure Mode 的挑战，开发投资额、施工面积、销售量等指标持续下 and Effects Analysis) .集合了 FMA( 故障模式分析)和 滑，土地购置面积增速降幅有所扩大，地价再创历史新 FEA( 故障影响分析)两种方法，是一种定量和定性分析相 高，而销售的疲软导致房地产企业资金状况继续减弱， 结合的方法。此方法广泛应用于工业领域的准备、可行 整个房地产市场呈现低迷和萎缩的态势。政府的宏观 性研究等阶段的分析和评价过程，很少用于其他领域。 调控并不像应对 2008 年经济危机那样注人强心针，而 作为一种有效的预防工具，能够搜索和捕捉管理过程的 是采取一种扶持和微剌激的渐进方式，如二套房贷款的 潜在失效模式，合理预估由此产生的经济和社会后果，为 认定，公积金贷款利率的下调等，均试图引导房地产业 规!避风险的发生指明方向，方便企业尽早发现，化解危机。 在这段时期内平稳过搜。整体看来，积极扩张、拿地为 房地产开发包括前期准备、建筑设计、施工及竣工 王的进取方式已不再适合，而销售市场难以打开，盈利 验收、营销和售后服务等多个阶段，牵涉的责任主体较 空间日益压缩，高效的成本管理成为重创下的房地产企 多，时间跨度长，支出金额巨大，成本和费用科目繁多， 业稳收益、保增长的必然选择。 致使成本控制过程的高风险，存在着诸多的失效模式。 房地产企业的成本管理过程十分复杂，因项目类 基于企业历史数据和管理经验，可以确定频发的失效模 型的差异和时间的不同，会产生不同的成本，房地产的 式和制定适合企业实情的评级准则，并对各失效模式加 开发成本结构呈现出多样性和复杂性。面对多样化成 以评价，实现定性分析和定量分析的结合，进而确定其 本信息，房地产企业难以全盘监控，难以及时反应并做 预警优先级。引人 FMEA 法，不仅可以防患未然，降低 出行之有效的调控措施，致使成本控制风险频发。基 成本控制风险，更能实现重点管理的效果，保证开发过 于这些成本