阳江国际大酒店地块研究与策划报告戴德梁行.ppt

阳江国际大酒店地块研究及策划报告 致广东中鼎集团有限公司 阳江国际大酒店地块研究及策划报告 致广东中鼎集团有限公司 原有酒店应如何处置？拆除重建？拆除不建？或者保留整改？ 本项目商业有多大的市场空间？如何提升本项目的商业业态？ 通过商业、酒店和住宅物业的策划，实现项目的价值最大化。 数据来源：戴德梁行（上海）咨询研究部 汇报思路 项目概况 项目背景 项目分析 阳江国际大酒店概况 阳江国际大酒店总建筑面积约47500平方米，占地面积约82000平方米。 项目背景－－国际大酒店的历史背景 阳江国际大酒店概况 交通情况 离机场距离:19公里；离火车站距离:50公里；离市中心距离:3 公里。 地理位置 酒店位于阳江市区风景秀丽的鸳鸯湖畔，毗邻南国风筝竞技场。 周边环境 周围景观:鸳鸯湖景园,南国风筝竞技场,市府中心广场,金山公园 占地面积 约82000平方米 建筑面积 约47500 平方米 层高层数 标准客房层层高3.1米、总层数13 层 餐饮设施 容纳500 人的宴会厅、中餐厅、西餐厅、酒吧、咖啡廊 康乐设施 迪斯科舞厅、卡拉OK厅、桌球室、乒乓球室、电子游戏机室、保龄球场、健身室、按摩室、桑拿浴室、镭射影厅等。 商业设施 容纳800人的多功能会议厅、商务中心、商场、出租写字楼 阳江国际大酒店的客房结构及房价 阳江国际大酒店于1996年开业，开业初期，为阳江当时最高档的酒店。 客房总数248间，主要客房的平均房价为265元/天。客房类型和房价如右表： 项目背景－－国际大酒店的历史背景 客房类型 数量(间) 市价（元） 优惠价（元） 标准双人房 156 508 258 豪华双人房 65 568 288 标准套房 8 768 388 商务套房 8 848 428 豪华套房 10 968 488 总统套房 1 2380 1190 阳江国际大酒店的历史经营情况 酒店开业初期（1998～2000年），全年营业收入在5000万元以上。 自2001年开始，营业额逐年下降；2003年开始，酒店已经在亏损经营；至2005年，已经发不出工资。因此，酒店的盈亏平衡点在4000万元左右。 酒店在2004～2006年，客房生意逐渐减少。开业初期，房价按市价的八折出售，中期按五折出售，最差的时候，甚至给旅游团的房价为100元。 正常经营情况下，餐饮的营业收入比客房稍高，如右下表所示。 项目背景－－国际大酒店的历史背景 阳江国际大酒店的历史经营情况 阳江国际大酒店的客户主要为两种类型：会议接待和旅游团，分别占的比例将近40%。散客及商务客户等约占20%。 阳江国际大酒店生意衰退的主要原因透析： 酒店为国企－－中国银行所属，经营者经营主动性较差，管理体制不完善。 政府部门的会议接待较多，回款较迟，影响酒店整体运作。 2003年开始，阳江中高档酒店供应量增加，导致市场竞争激烈。另外，漠江路的中高档餐饮亦夺去酒店的餐饮优势。 酒店长期没有重新装修，在竞争中处于劣势。 酒店经营下滑，员工失去信心，人员流动性大，直接影响到服务质量，导致酒店经营下滑得更快。 项目背景－－国际大酒店的历史背景 项目区位环境分析 项目位于城东鸳鸯湖北面，湖景资源丰富。 鸳鸯湖公园现建成景区面积16.7万平方米，绿化面积10.8万平方米，有鸳鸯湖、南国风筝场、风筝博览馆、海鸥观礼台和广场雕塑“放飞之梦”等景点。 鸳鸯湖水面积为47公顷，是市区最大人工湖。鸳鸯湖湖水清澈，花繁叶茂。 南国风筝场1991年建成，占地12万平方米，是市民和游客休闲、娱乐的好地方。 项目分析－－项目区位 项目所在区域与其他区域相比较 城南 城北 中心城区 城西 项目地块 城东 政府大力发展的新区之一，目前尚未正式启动 市民意象：城乡结合部 基础设施缺乏 居住用地已基本批让完毕 市政府所在地，山水景观资源优势明显 市民意象：区域档次较高 交通便捷，市政配套完善 区域发展尚未成熟。 市民意象：城市边缘区，环境一般 交通便捷，生活配套不完善 政府大力发展的新区，目前尚处于启动阶段，预计需要5－10年才能初具规模 市民意象：农村地区，景观环境较好 基础设施缺乏，后续土地供应量多 城市旧中心区域，发展成熟，生活便利 市民意向：交通、环境杂乱 自然景观资源缺乏，后续开发用地少 项目分析－－项目区位 城东区域发展潜力最强，本项目拥有较好发展机遇 从以上各方面进行综合评价，城东片区是阳江主城区最具发展价值的区域，近期内具有较强的发展潜力，具备良好的房地产开发潜力。 5—非常好 4—好 3—较好 2—一般 1—差 城市 发展 方向 区域 形象 配套 设施 自然 景观 资源 交通 条件 产业发展及规划 后续 土地 供应 市民 评价 大型 项目 带动